Grundstückskauf durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig?

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Zusammenschluss verschiedener Personen, verbunden durch ihr Eigentum. Wie im richtigen Leben auch, ist es häufig nicht möglich, es allen recht zu machen. In einem aktuellen Urteil musste der Bundesgerichtshof (BGH) darüber entscheiden, ob der Kauf eines Nachbargrundstücks durch eine Eigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich ist.

Stellplätze auf Nachbargrundstück

Die Wohnanlage im hier vorliegenden Fall besteht aus 31 Wohneinheiten. Auf dem Grundstück dieser Anlage befinden sich lediglich sechs Stellplätze, die den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet sind. Die Stellplätze für die Wohnungen Nr. 1 bis 25 befinden sich auf einem Nachbargrundstück, das früher der Eigentümergemeinschaft gehörte. Für dieses Grundstück wurde im Jahr 1982 eine Teilungserklärung getroffen, die den Wohnungseigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 25 jeweils einen Stellplatz auf dem Nachbargrundstück zuordnete. Außerdem wurde über die dort bestehende Baulast der nach öffentlichem Recht erforderliche Stellplatznachweis erfüllt.

Neue Eigentümerin will Miete oder Verkauf

Das Eigentum an dem Nachbargrundstück ist schließlich auf eine neue Eigentümerin übergegangen, die jedoch keine weitere unentgeltliche Nutzung ihres Grundstücks mehr hinnehmen wollte. Aus diesem Grund bot sie der Eigentümergemeinschaft entweder den Abschluss eines Mietvertrages zu 750 Euro pro Monat oder den Kauf der für die Stellplätze genutzten Teilfläche des Grundstücks für höchstens 75.000 Euro an.

Beschluss auf Eigentümerversammlung gefasst

Auf der nächsten Eigentümerversammlung am 15.05.2013 wurde mehrheitlich der Beschluss gefasst, dass der Teil des Nachbargrundstücks, auf dem sich die Stellplätze befinden, für maximal 75.000 Euro gekauft wird. Darüber hinaus wurde beschlossen, den Kaufpreis durch eine Sonderumlage zu finanzieren. Der Kostenverteilungsschlüssel regelte, dass 15 Prozent des Kaufpreises von allen Eigentümern getragen werden, die restlichen 85 Prozent von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 25, die die Stellplätze auch nutzen.

Eine Eigentümerin klagte gegen den Beschluss

Den Beschluss über den Grundstückskauf hielt die Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 für ungültig bzw. nichtig und reichte schließlich Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht Bremen ein. Die Klage wurde jedoch abgewiesen, die Berufung vor dem Landgericht Bremen hatte ebenfalls keinen Erfolg und wurde zurückgewiesen. Mit ihrer Revision zum BGH verfolgt die Frau ihre Klage weiter.

BGH: Grundstückskauf grundsätzlich möglich

In ihrem Urteil gingen die Richter darauf ein, ob eine Eigentümergemeinschaft beim Erwerb eines Grundstücks über eine entsprechende Beschlusskompetenz verfügt, ob der Erwerb überhaupt einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und ob der Kostenverteilungsschlüssel korrekt ist.

Beschlusskompetenz vorhanden

Zunächst setzten sich die Richter mit der Frage auseinander, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Bezug auf den Erwerb eines Grundstücks überhaupt eine entsprechende Beschlusskompetenz hat.
Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob eine Eigentümergemeinschaft überhaupt Immobilien erwerben kann. Aus § 10 Abs. 6 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ergibt sich, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft als (teil-)rechtsfähiger Verband im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst Rechte erwerben kann, um z. B. Grundstücke zu kaufen.
Da diese Voraussetzungen bei dem Erwerb des Nachbargrundstücks vorliegen, hatten die Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlusskompetenz.

Ordnungsgemäße Verwaltung

Beim Immobilienerwerb durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es zudem darauf an, ob es sich um eine Maßnahme handelt, die der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Eine ordnungsgemäße Verwaltung liegt unumstritten immer dann vor, wenn das zu erwerbende Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.
Hier diente das benachbarte Grundstück seit 1982 als Parkplatz für die Autos der Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 bis 25. Zudem wurde durch das Vorhandensein dieses Grundstücks über die Baulast der nach öffentlichem Recht notwendige Stellplatznachweis geführt. Allerdings folgt aus der Baulast weder ein Nutzungsanspruch noch eine Duldungspflicht der zukünftigen Nutzung. Aus diesem Grund haben sich die Eigentümer durch den Erwerb des Nachbargrundstücks dazu entschlossen, eine klare Rechtsgrundlage zu schaffen.
Dieser Kauf entsprach somit einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Kostenverteilung rechtmäßig

Zuletzt überprüften die Richter auch noch, ob der Beschluss bezüglich der Kostenverteilung rechtmäßig war.
Die Kosten eines Grundstückerwerbs stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand gem. § 21 Abs. 7 WEG dar, da dadurch das normale übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten ist. Allerdings können nach dieser Vorschrift die Kosten des Grundstückerwerbs nach dem Maß der Vorteile für die jeweiligen Wohnungseigentümer verteilt werden.
Im hier vorliegenden Fall sollten die Anschaffungskosten nicht alleine von denjenigen Eigentümern getragen werden, die einen Stellplatz auf dem Nachbargrundstück nutzten, sondern es sollten 15 Prozent des Kaufpreises von allen Wohnungseigentümern getragen werden. Die restlichen 85 Prozent sollten demnach von den Personen getragen werden, die einen Stellplatz auf dem Nachbargrundstück verfügten.
Diese Kostenverteilung entspricht jedoch dem bestehenden Gestaltungsspielraum und war daher ebenfalls rechtmäßig.

Aus diesen Gründen durfte die Wohnungseigentümergemeinschaft das betreffende Grundstück erwerben und die Kosten anhand des genutzten Kostenverteilungsbeschlusses verteilen.

Fazit: Der Erwerb eines fremden Grundstücks durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss gut überlegt sein und es müssen alle Voraussetzungen erfüllt sein.

(BGH, Urteil v. 18.03.2016, Az.: V ZR 75/15)

(WEI)