Haftung des Sachverständigen bei falschem Zwangsversteigerungsgutachten

Ein im Zwangsversteigerungsverfahren bestellter Gutachter haftet dem Ersteher gegenüber für eine objektiv fehlerhafte Wertermittlung der Immobilie. Im vorliegenden, vom OLG Brandenburg am 07.03.2018 zum Az. 7 U 87/16 entschiedenen Fall lautete das bei der Bewertung des Mindestgebotes für eine Eigentumswohnung erstellte Verkehrswertgutachten des vom Amtsgericht bestellten Sachverständigen fälschlicher Weise auf 100.000 €, was zur Festsetzung eines Mindestgebotes von 50.000 € führte. Auf dieser Grundlage erhielt der Ersteher den Zuschlag. Nachdem sich herausstellte, dass das Objekt anstelle von 98,76 m² lediglich eine Wohnfläche von 88,93 m² aufwies und der Sachverständige - entgegen seiner Versicherung im Gutachten - hierzu sowie zu etwaigen Vergleichswerten des Gutachterausschusses keinerlei eigene Feststellungen getroffen oder Recherchen angestellt hatte, verlangte der Ersteher Schadensersatz.

Der daraufhin vom Gericht bestellte Sachverständige bezifferte sodann anhand eigener Ermittlungen einer knapp 10 % geringeren Wohnfläche mithilfe eines örtlichen Aufmaßes sowie der entsprechenden Daten aus der Kaufpreissammlung den Verkehrswert mit 86.000 €. Die nicht durchgeführte Innenbesichtigung und Ableitung der Wohnfläche aus alten Unterlagen sowie die Nichteinholung von Vergleichsdaten stellten zudem als grobe Unzulänglichkeiten dar.

Aufgrund dessen bejahte das OLG Brandenburg den in Höhe von 7000 € geltend gemachten Schadensersatzanspruch des Klägers nach § 839a Abs. 1 BGB. Hiernach ist ein vom Gericht ernannter Sachverständiger zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf einem grob fahrlässig unrichtig erstatteten Gutachten beruht. Das Sachverständigengutachten war vorliegend falsch. Wenngleich die unzutreffende Ermittlung der Wohnfläche eine Diskrepanz knapp unter der gemeinhin mit 10 % anzusetzenden Grenze für eine erhebliche Abweichung ergab, könne dieser Maßstab bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Eigentumswohnung nicht zur Anwendung kommen. Der Ersteher eines Grundstückes müsse sich darauf verlassen können, dass die im Verkehrswertgutachten angegebene Wohnfläche genau ermittelt werde. Diese sei der genaueste Parameter der Wertermittlung, sodass ihm daher besonderes Gewicht für die Entscheidung des Bieters zukomme. In Anbetracht dessen sei auch zumindest grobe Fahrlässigkeit anzunehmen. Der Schaden bestehe dementsprechend in Höhe der Differenz zu dem richtigerweise mit 43.000 € anzusetzenden Mindesgebot.

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