HAFTUNG DES VERWALTERS FÜR EIGENMACHT

Der Fall:

Trotz Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Beauftragung einer bestimmten Unternehmung mit der Sanierung der Eingangstüren und der Briefkastenanlagen hat der Verwalter eigenmächtig ein anderes Unternehmen (UG) beauftragt. Zudem hat er Aufträge zur Ersetzung von Schließzylindern und Fenstern sowie zu Anschlussarbeiten hinsichtlich der Gegensprechanlage an weitere Unternehmen beauftragt. Der Verwalter hat alle Aufträge mit Geldern der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt.

Die Gemeinschaft hat nach der Beendigung des Verwalteramtes die Genehmigung der Aufträge verweigert; sie hat den Verwalter dagegen gerichtlich auf Rückzahlung der unberechtigt vom Gemeinschaftskonto entnommenen Beträge i.H.v. ca. 40.000 € in Anspruch genommen.

Die Entscheidung:

Erstinstanzlich hatte ein Sachverständiger festgestellt, dass die neuen Eingangstüren zwar unvollständig, aber nach dem damaligen Stand der Technik und mangelfrei eingebaut worden waren. Die mit der Erneuerung der Haustüren und der Briefkastenanlagen beauftragte Unternehmung war beim Handelsregister gelöscht worden, nachdem das Insolvenzverfahren mangels Masse nicht eröffnet worden war. – Das Amtsgericht hat den Vorverwalter zur Rückzahlung sämtlicher entnommener Gelder verurteilt.

Auf die Berufung des früheren Verwalters hat das Landgericht bestätigt, dass dieser wegen unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag zur Rückzahlung sämtlicher Gelder verpflichtet war, die er zur Erfüllung eigenmächtig erteilter Aufträge vom Konto der Gemeinschaft entnommen hatte. Das Argument des Vorverwalters, die Gemeinschaft sei durch die Instandsetzungsmaßnahmen wirtschaftlich bereichert, bzw. er würde als Geschäftsführer ohne Auftrag über entsprechende Ersatzansprüche gegenüber der Gemeinschaft verfügen, hat das Landgericht unter Hinweis auf Rechtsprechung des BGH (Entscheidung vom 14. Juni 2019 – Az.: V ZR 245/17) zurückgewiesen: Danach verfügt ein Miteigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum – irrtümlich oder aus Eigenmacht – durchgeführt hat, über keinen Erstattungsanspruch gegenüber der Gemeinschaft.

Das Landgericht hat diese Grundsätze auch auf das Rechtsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter angewendet: Denn in diesem Verhältnis sei der Vorrang des § 21 Abs. 4 WEG a.F. zu bedenken, wonach jeder Miteigentümer einen Anspruch auf ein im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen erfolgendes Verwalterhandeln hat. Bei der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten steht den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum zu. Also ist es einem Verwalter ohne Weiteres zuzumuten, das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgesehene Verfahren (insbesondere die Berücksichtigung der Beschlusshoheit der Wohnungseigentümer) – zu anzuwenden.

Anmerkung:

Die Entscheidungshoheit der Wohnungseigentümerversammlung nach altem WEG-Recht wird durch die landgerichtliche Entscheidung unterstrichen. Dieser Grundsatz besteht auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in seiner neuen Fassung.

(LG Lüneburg, Urteil vom 2. Februar 2021 – Az.: 3 S 36/20)

(Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das Landgericht die Revision zum BGH zugelassen.)