Haus, Wohnung oder Grundstück verkauft, doch der Käufer zahlt nicht: So gelingt die Rückabwicklung

Durch die steigenden Zinsen, aber auch infolge der gesamtwirtschaftlichen Lage kommt es in den letzten Monaten immer wieder vor, dass Käufer einer Immobilie den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlen. Wenn auch Mahnungen des Käufers nichts bringen oder dieser sogar untertaucht, wollen viele Immobilienverkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten und den gesamten Kauf rückabwickeln, um die Wohnung, das Haus oder das Grundstück dann an einen anderen Käufer zu veräußern. Im nachfolgenden Rechtstipp sagen wir Ihnen, wie die Rückabwicklung gelingt und worauf Sie als Verkäufer achten müssen.

Rücktritt erst nach Eintritt des Zahlungsverzugs möglich

Wenn der Käufer den Kaufpreis trotz Mahnung nicht zahlt oder wegen einer gescheiterten Finanzierung nicht zahlen kann, entscheiden sich Immobilienverkäufer häufig für die Rückabwicklung des Vertrages. Ist nichts anderes im Notarvertrag geregelt, können Sie als Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten, sobald sich der Käufer im Zahlungsverzug befindet. Dafür muss der Kaufpreis fällig sein. Zudem sieht es das Gesetz vor, dass dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Leistung gesetzt wurde, bevor ein Rücktritt vom Vertrag erklärt werden kann. Damit soll der Käufer eine letzte Möglichkeit bekommen, sein vertragliche Pflicht zur Kaufpreiszahlung zu erfüllen. Wichtig ist darauf zu achten, dass der Zugang dieser Erklärung zur Nachfristsetzung beim Käufer nachgewiesen werden kann. Die Nachfristsetzung kann mündlich, sollte aus Beweisgründen aber besser immer schriftlich erfolgen. Wir empfehlen grundsätzlich die Mahnung per Einwurf-Einschreiben zu versenden. In besonders gelagerten Fällen kann eine Zustellung per Gerichtsvollzieher notwendig sein. Als Frist ist es ausreichend, 14 Tage Zeit zu geben. 

Sofortiger Rücktritt ohne Nachfristsetzung nur in bestimmten Fällen

In bestimmten Fällen ist eine vorherige Nachfristsetzung nicht erforderlich. Ohne nochmalige Fristsetzung kann ein Rücktritt vom Kaufvertrag zum Beispiel erfolgen, wenn der Käufer Ihnen ernsthaft und endgültig mitgeteilt hat, dass er den Kaufpreis nicht bezahlen wird. Darüber hinaus sollten Sie einen Blick in den Notarvertrag werfen. Was ist dort zum Rücktritt vom Vertrag wegen Zahlungsverzugs des Käufers geregelt? Einige Notare nehmen vorsorglich Regelungen in den Vertragstext auf, unter welchen Voraussetzungen und vor allem in welcher Form ein Rücktritt erklärt werden muss. Die vertraglichen Vereinbarungen zum Rücktritt gehen immer den gesetzlichen Regelungen vor. Deshalb gilt: Erst in den Vertragstext im Notarvertrag schauen und nur wenn dort nichts geregelt ist, müssen die gesetzlichen Normen zum Rücktritt herangezogen werden.

Die Rücktrittserklärung muss dem Käufer zugehen. Das heißt, Sie müssen als Verkäufer sicherstellen, dass ihn Ihre Erklärung, dass Sie vom Vertrag zurücktreten wegen Zahlungsverzugs auch tatsächlich erreicht und Sie den Zugang der Erklärung beweisen können. Wir empfehlen auch hier die Erklärung per Einwurf-Einschreiben zu versenden oder in kritischen Fällen einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung zu beauftragen.

Wie geht es nach der Rücktrittserklärung weiter?

Haben Sie den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wirksam erklärt, wandelt sich das Schuldverhältnis per Gesetz automatisch in ein sogenanntes Rückabwicklungsschuldverhältnis. Das heißt, Käufer und Verkäufer müssen als Vertragsbeteiligten die bereits erhaltenen Leistungen zurückgeben. Haben Sie als Verkäufer bereits einen Teil des Kaufpreises erhalten, müssen Sie diesen zurückzahlen. Der Käufer hat in der Regel als Gegenleistung bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch erhalten, um seinen späteren Eigentumsübertragungsanspruch zu sichern. Bei einer Rückabwicklung muss der Käufer der Löschung dieser Auflassungsvormerkung zustimmen, weil er keinen Anspruch mehr darauf hat. In der Praxis gestaltet sich dies manchmal schwierig, wenn der Käufer nicht freiwillig mitwirkt. Dann müssen Sie schauen, ob der Käufer bereits mit dem Notarvertrag dem Notar und seinen Mitarbeitern Vollmacht erteilt für den Fall der Rücktrittserklärung, dass dann anstelle des Käufers der Notar bzw. seine Mitarbeiter die Löschungsbewilligung erteilen können. Das ist der Idealfall, wenn daran bereits bei Vertragsschluss gedacht wurde. Leider ist eine solche Vollmacht jedoch nicht immer enthalten. Schlimmstenfalls muss Klage gegen den Käufer erhoben werden auf Erteilung der Löschungsbewilligung. Hierbei sollten Sie sich anwaltlich von einem Experten oder einer Expertin für Immobilienrecht vertreten lassen, zumal ein solches Klageverfahren in der Regel vor dem Landgericht geführt werden muss, wo Anwaltszwang herrscht.

Verkäufer können auch Schadensersatz und Verzugszinsen vom Käufer fordern

Neben dem Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages, wozu insbesondere die Löschung aller zugunsten des Käufers eingetragenen Belastungen im Grundbuch gehört, haben Sie auch Anspruch auf Schadensersatz gegen den Käufer, weil er sich im Zahlungsverzug befand. Dazu zählen Verzugszinsen genauso wie sonstige Schäden, die Ihnen als Verkäufer entstanden sind, beispielsweise nutzlose Aufwendungen für Notar, Makler, Grundbuchgebühren, Anwaltskosten. Es muss immer im Einzelfall geprüft werden, welche Schäden tatsächlich ersatzfähig sind.

Wenn Sie sich als Verkäufer in der Situation befinden, dass Ihr Käufer nach dem Notartermin den Kaufpreis nicht bezahlt und Sie nun die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages wollen, beraten wir Sie gerne. Wir sind erfahrene Rechtsanwältinnen auf dem Gebiet des Immobilien- und Grundstücksrechts und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.