Immobilienerwerb in der Türkei

Es hat in der Türkei bzgl. des Erwerbs von Grundeigentum durch ausländische Staatsangehörige und türkische Gesellschaften mit ausländischem Kapital, wieder wichtige Änderungen gegeben.  Das Änderungsgesetz des Grundbuchgesetzes §§ 35,36  ist am 18.05.2012 in Kraft getreten. Die Verordnung und Richtlinien zur Durchführung des neuen Paragraphen  sind erst im August 2012 erlassen worden.  

Ausländische natürliche  und juristische Personen dürfen in der Türkei nach § 35  des Grundbuchgesetzes unter den unten aufgeführten Voraussetzungen Grundeigentum und beschränkte dingliche Rechte erwerben und erben. 

Unter Beachtung der gesetzlichen Einschränkungen und internationalen Beziehungen und Interessen des Landes, darf der Ministerrat die Länder bestimmen, deren Staatangehörige in der Türkei Grundeigentum und Nutzungsrechte an Immobilien erwerben dürfen. Nach der Liste des Ministerrates dürfen  Staatsangehörige der europäischen Länder (für griechische Staatsangehörige gibt es Ausnahmeregelungen), grundsätzlich OHNE Beachtung der Gegenseitigkeit, außer militärischen Sicherheitszonen und strategischen Sicherheitsgebieten in der Türkei Grundeigentum erwerben. Grunderwerb in den türkischen Inseln wird aber nur mit Genehmigung des zentralen Grundbuchamtes möglich sein. 

Für deutsche Staatsangehörige und für Staatsangehörigen von anderen europäischen Ländern, außer der Nachbarländer (Griechenland und Bulgarien), sind keine zusätzliche Einschränkungen, außer gesetzlichen Einschränkungen vorgesehen. D.h. sie können im Rahmen der gesetzlichen Einschränkungen, in der Türkei Grundeigentum erwerben.  

DIE GESETZLICHEN VORAUSSETZNGEN 

Wichtigste Änderungen sind, dass die Gegenseitigkeitsprinzip aufgehoben ist und ausländischen Staatsbürgern ermöglichst wurde, auch Landgebiete ohne Bebauungsplan zu erwerben. Voraussetzungen in Einzelnen:  

1) Die Fläche pro Person darf 30 Hektar nicht überschreiten, wobei der Ministerrat die Größe der Fläche pro Person bis 60 Hektar erhöhen darf. Die Nutzungsrechte und Grundeigentum der ausländischen Staatsangehörige dürfen 10 % der Grundflächen der Kreisstädte (im türkischen Verwaltungssystem Ilçe) nicht überschreiten. (Abs.1)  ABER: 

a) Ausländer können auch Landflächen ohne Bebauungsplan erwerben. D.h. Staatsangehörige der Länder, denen Erwerb von Grundeigentum erlaubt ist, können auch z.B. zur landwirtschaftlichen Zwecken Grundeigentum erwerben. Vor der Übertragung  wird aber die Erlaubnis der zuständigen Ministerien eingeholt (Rundschreiben des Ministeriums für Umwelt und Städtewesen vom 16.08.2012).

b) Ausländer dürfen, außer militärischen Sicherheitsgebieten,  auch in Flora-und Faunagebieten, Kultur-und Naturschutzgebieten,  in Agrargebieten, in Bewässerungsgebieten, in Energieproduktionsgebieten, in den  Gebieten,  die wegen kultureller und religiöser Bedeutung Besonderheiten haben,  auch Grundeigentum und Nutzungsrechte erwerben.  

2) Ausländische juristische Personen/Handelsgesellschaften können   nur im Rahmen von Sondergesetzen, wie z.B. dem Gesetz zur Förderung des Tourismus, dem Gesetz für Industriegebiete oder dem Erdölgesetz in der Türkei Grundeigentum erwerben.  

3) Ausländische natürliche und juristische Personen, die Landflächen oder Bauflächen erworben haben, müssen innerhalb von 2 Jahren ein Projekt für die Nutzung des Grundstückes dem zuständigen Ministerium einreichen. Das Projekt muss nicht ein Bauprojekt sein, zumal Bauprojekte nur bei Vorliegen des Bebauungsplan möglich sind. Es können auch Landwirtschaftsprojekte oder Viehzuchtprojekte usw. sein.  Das Projekt muss auch ernsthaft durchgeführt werden. Das eigereichte Projekt wird nach der Genehmigung des zuständigen Ministeriums ins Grundbuch eingetragen. Das zuständige Ministerium wird kontrollieren, ob das Projekt  planmäßig durchgeführt wird.    

4) Für die Einrichtung eines Grundpfandrechts (z.B. Hypothek) gelten diese Einschränkungen nicht. Auch die Gegenseitigkeit wird nicht überprüft. Daher gibt es für ausländische Kreditgesellschaften und privaten Kreditgebern für Eintragung der Hypothek keine Einschränkung.  

5) Ausländische Handelsgesellschaften können nur im Rahmen von Sondergesetzen, wie z.B. dem Gesetz zur Förderung des Tourismus, dem Gesetz für Industriegebiete oder dem Erdölgesetz in der Türkei Grundeigentum erwerben. Bei solchen Anträgen, werden die zuständige Ministerien angefragt.   

6) Ausländische Stiftungen, Vereine, Genossenschaften oder Gemeinden und Fonds in der Türkei können KEIN Grundeigentum und KEINE Nutzungsrechte erwerben.  

7) § 5 des neuen Stiftungsgesetzes vom 20.02.2008, Gesetzes Nr. 5737, ermöglicht den ausländischen Staatsangehörigen in der Türkei Stiftungen nach türkischem Recht zu gründen. Wenn die Mehrzahl der GründerInnen ausländische Staatsangehörige sind, können diese Stiftungen  nach § 35 des Grundbuchgesetzes, mit Einschränkungen wie bei normalen ausländischen natürlichen Personen,  Grundstücke erwerben (§ 12, Abs. 5 Stiftungengesetz). Wenn weniger als 50 % GründerInnen diesen  Stiftungen ausländische Staatsangehörige sind,  können  sie wie ganz normale türkische  Stiftungen  Grundeigentum erwerben.  

8) Gem. Art. 28 des türkischen Staatsgehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 vom 29.05.2009 gelten die oben genannten Einschränkungen nicht für Personen, die durch Geburt die türkische Staatsangehörigkeit erwarben und sie mit Genehmigung des Ministerrates zwecks Erwerbes einer anderen Staatsangehörigkeit verloren haben, sowie deren Kinder, über die mit entschieden wurde.

TÜRKISCHE HANDELSGESELLSCHAFTEN MIT AUSLÄNDISCHEM KAPITAL  

1. Nach dem Änderungsgesetz des Grundbuchgesetzes vom 18.05.2012,  haben die  Handelsgesellschaften, die mit ausländischer Beteiligung nach türkischem Recht gegründet werden (türkische Firmen mit ausländischem Kapital), bzgl. des Immobilienerwerbs eine Sonder/Zwischenposition. Den Einschränkungen unterliegen NUR die Firmen, bei denen ausländische natürliche oder juristische Personen 50% oder mehr Anteile besitzen oder durch Firmenvertrag ausländische juristische oder natürliche Personen,  die Bestimmungsrechte der Firmenführung haben.  

2. Diese Firmen dürfen nur  für die Führung Ihrer Firmentätigkeitszwecke Grundeigentum und/oder Nutzungsrechte erwerben. (§ 36 Grundeigentumsgesetz). Diese Regelung gilt auch im Falle einer Beteiligung/Anteilsübernahme einer türkischen Gesellschaft. Handelsgesellschaften mit ausländischer Beteiligung können in militärischen Verbots-und Sicherheitszonen, sowie militärisch strategisch wichtigen Spezialgebieten nur mit Genehmigung des Generalstabs, in den sonstigen strategisch wichtigen Gebieten und inländischen Sicherheitsgebieten mit Genehmigung des Gouverneuramtes erwerben. Im Ergebnis müssen daher Handelsgesellschaften mit ausländischer Beteiligung für den Erwerb von Grundeigentum stets die Genehmigung des Militärs sowie des Gouverneuramtes einholen. 

3. Die Firmen, bei denen ausländische Beteiligung unter 50% liegen, werden wie normale türkische Firmen behandelt.

4. Die Einrichtung der Hypothek oder Erwerb des Eigentums durch öffentliche Versteigerung der gepfändeten Immobilie unterliegen nicht diesen Einschränkungen, selbst wenn die ausländische Gesellschafter mehr als 50 % der Anteile und/oder Bestimmungsrecht haben.  

5. Der Erwerb von Grundeigentum und Nutzungsrechten in den Industriegebieten, technologische Entwicklungsgebieten und Freihandelszonen unterliegen nicht diesen Einschränkungen. Der Erwerb durch Firmenfusionen unterliegt auch nicht diesen Einschränkungen.

6. Es wurde schon in der Zeit des vorherigen Gesetzes unter den Gouverneurämtern Sonderkomissionen gegründet. Für die Durchführung der neuen Regelung bei den Firmen mit ausländischer Beteiligung wurde eine neue Verordnung erlassen. Mit der neuen Verordnung ist die Sonderkommision behalten worden. Die Genehmigungsprozedur sieht für die Behörden, die Einwirkungspflicht haben, klare Fristen für die Stellungnahmen vor, so dass zirka innerhalb von 3 Monaten, die Genehmigungsprozedur abgeschlossen wird.  

7. Nach Erteilung der Genehmigungen muss in 6 Monaten die Auflassung beantragt werden. Sonst muss der ganze Vorgang wiederholt werden. Zur Klarstellung: außer Genehmigungspflicht bei Erwerb von Grundeigentum in Staatssicherheitsgebieten, gibt es keine Hindernisse vor Gründung und Tätigkeit einer türkischen Gesellschaft mit ausländischem Kapital. In anderen Bereichen sind diese Gesellschaften den Gesellschaften mit türkischem Kapital gleichgestellt.  

Rechtsgebiet: Türkisches Recht

Verfasserin: RA in Deniz Yildirim, Antalya/Türkei                  

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RA in Deniz Yildirim, RA in Sevgi Iraz Karaca, RA in Sevi Ceren Dagbeyler