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Immobilienerwerb in Polen
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Jede Person (sowohl Pole/Polin als auch Bürger eines anderen EU-Landes), die den Kauf einer Immobilie in Polen plant, muss die Notwendigkeit einer bestimmten Prozedur in Betracht ziehen.
Nachdem man die ideale Wohnung, das Haus oder das Grundstück gefunden hat, sollte man den rechtlichen Status und mögliche Schulden überprüfen. Dafür benötigen Sie die Grundbuchnummer der jeweiligen Immobilie. Derzeit steht auf der Website des Finanzministeriums ein öffentlich zugänglicher Grundbuchsuchdienst zur Verfügung (https://ekw.ms.gov.pl/), über den Sie leicht Informationen zum rechtlichen Status einer bestimmten Immobilie erhalten können. Neben dem Grundbuch ist es erforderlich zu überprüfen (insbesondere bei einem Haus oder einer Wohnung), ob unter dieser Adresse keine Person registriert ist und ob alle Verwaltungsgebühren vom Vorbesitzer beglichen wurden.
Nach der Auswahl der Immobilie und Überprüfung ihres rechtlichen Status ist es in der Regel notwendig, einen Vorvertrag abzuschließen - einen Vertrag, der zum Verkauf verpflichtet (im Vertrag legen wir den Betrag fest, zu dem sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen, und der Käufer verpflichtet sich zum Kauf, das Datum, bis zu dem der endgültige Vertrag abgeschlossen sein sollte, das Datum, bis zu dem sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie zu verlassen, den technischen Zustand der Immobilie und eventuelle Reparaturen, zu denen sich der Verkäufer verpflichtet). Der Vorvertrag kann in Form eines zivilrechtlichen Vertrags abgeschlossen werden, aber zur Sicherheit der Parteien ist es besser, den Vertrag in notarieller Form abzuschließen. Dies ist jedoch mit der Zahlung der sogenannten Notargebühr verbunden. Obwohl die polnischen Vorschriften nicht eindeutig angeben, welche Seite die Kosten des Immobilienerwerbs trägt, trägt in der Regel der Käufer diese Kosten. Der Abschluss des Vorvertrags erfordert auch die Zahlung einer Draufgabe oder eines Vorschusses für den Immobilienerwerb. Es ist zu beachten, dass der Vorschuss erstattungsfähig ist, während die Draufgabe nicht erstattungsfähig ist. Es besteht die Möglichkeit, eine Immobilie ohne Vorvertrag zu erwerben, insbesondere wenn die Zahlung für die Immobilie einmalig erfolgt, ohne dass ein Kredit in Anspruch genommen wird.
Die Zeit zwischen dem Abschluss des Vorvertrags und dem endgültigen Vertrag ist die Zeit, in der die Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen müssen. Der Verkäufer sollte in dieser Zeit Reparaturen und Modernisierungen durchführen, zu denen er sich im Vorvertrag verpflichtet hat, und die Immobilie innerhalb der vereinbarten Frist verlassen. Der Käufer sollte wiederum die Finanzierungsquellen für den Immobilienerwerb beschaffen - z. B. einen Kredit.
Der Immobilienerwerb wird in notarieller Form abgeschlossen, unter Androhung der Nichtigkeit. Der Kaufvertrag für die Immobilie ist mit Kosten verbunden. Neben dem Betrag, der dem Verkäufer für die Immobilie geschuldet wird (Preis), zahlt der Käufer die Kosten für die Notargebühr, die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen in Höhe von 2% des Immobilienwerts (diese Steuer fällt nicht an, wenn Immobilien auf dem Primärmarkt direkt vom Entwickler erworben werden - in diesem Fall wird für Wohnimmobilien die Mehrwertsteuer in Höhe von 8% erhoben), und die Gebühren für Änderungen im Grundbuch.
Nach Abschluss des Kaufs sollte der entsprechende Stadt- oder Gemeindeamt über den Immobilienerwerb informiert werden (um die Grundsteuer zu zahlen) und auch das Energieversorgungsunternehmen, das Gasversorgungsunternehmen, das kommunale Unternehmen - im Falle einer Wohnung, die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Wohnungsbaugenossenschaft.
Im Falle des Kaufs von Grundstücken ist es wichtig, den örtlichen Raumordnungsplan zu überprüfen, um festzustellen, ob das betreffende Grundstück für die Bebauung vorgesehen ist. Örtliche Raumordnungspläne werden auf den Websites der jeweiligen Gemeinde veröffentlicht.
Im Falle von Wohnungen ist es ratsam zu überprüfen, ob zugehörige Räume und Parkplätze Eigentum mit Grundbuch oder nur das alleinige Nutzungsrecht des Eigentümers der Wohnung sind.
Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien in Polen werden hauptsächlich durch das Zivilgesetzbuch geregelt.
Die Überprüfung des Immobilienstatus vor dem Kauf ist aus Sicherheitsgründen für die Transaktion sehr wichtig.
Die Kanzlei KUNIEWSKI legal unterstützt deutschsprachige Kunden beim sicheren Erwerb von Immobilien in Polen.
Ich lade Sie herzlich zur Kontaktaufnahme ein.
Rechtsanwalt Łukasz Kuniewski LL.M.
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