Immobilienkauf und Maklervertrag in Italien: die Rolle des Maklers und sein Provisionsanspruch

Worauf sollte man beim Immobilienkauf in Italien durch das Einschalten eines Maklers besonders achten und was sind die besten Tipps und Tricks auf dem Weg zum Traumhaus im Urlaubsparadies? 

Die richtige und passende Immobilie zu finden, kosten viel Zeit und Mühe. Hinzu kommen hohe finanzielle Investitionen. Umso wichtiger ist es, dass alle Vorgänge, die den Erwerb des Traumhauses betreffen rechtlich geklärt und gelöst werden. Es können oft Monate vergehen (besonders in diesen Zeiten der Epidemie, welche durch das Coronavirus verursacht wurde) bis alle Formalitäten erledigt, alle finanziellen Fragen geklärt sind und Verkäufer und Käufer ihre Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag gesetzt haben. 

Um die Suche nach dem geeigneten Haus oder der Traumvilla oder Wohnung in einer schönen Wohnanlage in der Toskana, auf Sardinien oder am Gardasee zu beschleunigen, wendet sich der Interessent/Käufer meistens an einen in Italien sässigen Immobilienmakler („agente immobiliare“). Dieser soll dem Käufer die passende Immobilie vermitteln und finden! 

Laut § 1754 Codice Civile (ital. Zivilgesetzbuch – kurz „ZGB“) ist „Makler wer zwei oder mehrere Parteien zum Zwecke des Abschlusses eines Geschäfts in Verbindung bringt, ohne an eine von ihnen durch ein Verhältnis der Zusammenarbeit, der Abhängigkeit oder der Vertretung gebunden zu sein“. 

Mit diesem kurzen aber praktischen Fachartikel will man nun dem Leser Klarheit und einen ersten Überblick verschaffen, um potentielle Streitverfahren mit dem Makler zu vermeiden. 

Vorab darf nicht vergessen werden, dass der Makler während seiner Tätigkeit den Vertragsparteien eine Informationspflicht schuldet und das Grundprinzip der „bona fides“ niemals verletzen darf. Diese Informationspflicht zu Lasten des Maklers wurde durch ein sehr junges Urteil des Obersten Gerichtshofes in Rom (Verfügung vom 16.01.2020 Nr. 784) nochmals betont und verschärft (in diesem spezifischen Fall wurde dem Makler der Provisionsanspruch verneint bzw. der Anspruch wurde zurückgewiesen). 

Er muss sich nach den Grundsätzen der Redlichkeit laut § 1175 ital. ZGB verhalten, da er ansonsten in die Haftung gezogen werden kann. Der Makler muss die Parteien bzw. den Käufer über alle Umstände informieren, die ihm, aufgrund der in § 1176, Absatz 2 des italienischen Zivilgesetzbuches genannten qualifizierten Sorgfalt, bekannt sind oder erkennbar gewesen wären, da es sich beim Makler um eine berufliche Tätigkeit handelt. 

Folgende(r) Checkliste/Leitfaden sollte ein achtsamer und vorsichtiger Käufer vor Augen haben: 

• zunächst soll geprüft werden, ob der Makler die gesetzlichen Eigenschaften und Voraussetzungen hat, seine Tätigkeit auszuüben und ob er als Unternehmen im Handelsregister oder als Einzelfirma im s. g. „REA Repertorio Economico Amministrativo- Verzeichnis der Wirtschafts- und Verwaltungsnachrichten“ eingetragen ist; dies ist sehr wichtig, da er keinen Anspruch auf Provision hätte, wenn er nicht eingetragen ist. 
• ggf. prüfen, seit wann der Makler im Geschäft ist bzw. seit wann es die Agentur gibt; z. B. einen Handelsregisterauszug einholen; recherchieren, ob der Makler einen guten Ruf hat; der Makler soll meine Vertrauensperson und mein Ansprechpartner in Italien sein! Ich muss mich verlassen können! Es ist ratsam (nach der Pandemie) einen persönlichen Kontakt mit dem Makler herzustellen.
• sich einen Entwurf des Maklervertrags samt aller Unterlagen des Kaufobjektes (Grundriss, Plan, technische Daten, Herkunftsurkunden der Immobilie, Baugenehmigungen, etc.) geben lassen;
• sich alle möglichen Informationen zum Kaufobjekt (am besten schriftlich) geben lassen (um böse Überraschungen später zu vermeiden); Vorsicht ist geboten falls der Makler bestimmte Informationen nicht, ungerne oder unvollständig liefert. Es ist ratsam, den Maklervertrag samt Unterlagen vor Unterzeichnung von einem Experten (Anwalt) prüfen zu lassen.
• prüfen, ob der Maklervertrag in einer für den Käufer lesbaren und verständlichen Form verfasst wurde (z. B. in deutscher oder englischer Sprache) und ob ggf. besonders belastende Vertragsklausel für den Käufer vorhanden sind;
• prüfen, ob die Bilder des Kaufobjektes wahrheitsgetreu sind und dem aktuellen Zustand (besonders bei Altbau) tatsächlich entsprechen;
• einen Lokalaugenschein mit dem Makler vornehmen, am besten in Begleitung eines Geometers, Baufachmannes oder einer lokalen Vertrauensperson falls es zu Kommunikationsschwierigkeiten zwischen den Parteien kommen könnte;
• prüfen, welche Vertragsart von mir durch Einschalten des Maklers unterschrieben werden soll. Rechtlich gesehen unterscheiden sich Verträge wie atto di prenotazione dell‘immobile, promessa di vendita“, „proposta irrevocabile di acquisto“, „preliminare di preliminare“ oder „contratto preliminare di compravendita immobiliare” sehr untereinander und können ausschlaggebend für den Provisionsanspruch sein. Der Käufer soll sich die Frage stellen wie er vor dem italienischen Recht dasteht, wenn er eine Reservierungsvereinbarung oder einen Kaufvorvertrag oder einen Vorvertrag eines Kaufvorvertrages unterschreibt.
• prüfen, wann und unter welchen Bedingungen der Makler Anspruch auf Provision hat. Wurde die Provisionsklausel im Vertrag schriftlich klar und ausführlich formuliert? (oft sind diese Klauseln mangelhaft oder unverständlich) Falls nicht, muss sich der Käufer die Frage stellen ob und wann er Anrecht auf Provision hat und in welcher Höhe (in Italien liegt der Provisionssatz je nach Ort und Prestige des Objektes zwischen 2 % und 4 %).
• sich vergewissern, dass jeder neue Vertrag, welcher in Zukunft zwischen Verkäufer und Käufer unterschrieben werden soll oder wird, in Zeiten der Unsicherheit und Ungewissheit (wer weiß was in den nächsten Monaten in Italien geschehen wird, ob es einen Rückfall der Epidemie geben wird, oder ob das Virus, vielleicht unter einer anderen Form, eine stärkere Ausbreitung haben wird etc.) über die entsprechenden „Covid-19-Klauseln“ verfügt, um rechtlich abgesichert zu sein. 

Provisionsanspruch: 

Der Makler hat Anspruch: 

a) wenn er die Parteien lediglich miteinander in Verbindung gebracht hat, da seine Anwesenheit nicht in allen Phasen der Vertragsverhandlungen erforderlich ist (Berufungsgericht Mailand, Sektion I, 15.3.2016); 

b) wenn die Partei, trotz Ermangelung eines konkreten Auftrags, die Tätigkeit des Maklers angenommen hat und daraus einen Nutzen gezogen hat (Gericht Trient, 23.2.2016); 

c) bei Abschluss (nur) des Kaufvorvertrags auch wenn die notarielle Urkunde nicht vollzogen wurde; 

Der Makler hat keinen Anspruch: 

a) wenn er im REA oder im Handelsregister nicht registriert ist; 

b) wenn das Geschäft aufgrund seiner Intervention nicht zustande gekommen ist; 

c) wenn seine Intervention für das Geschäft nicht ausschlaggebend war, d. h., wenn die Parteien, die ursprünglich durch den Makler in Kontakt gesetzt wurden, kein Geschäft abschließen und durch autonome neue Initiativen das Geschäft unter anderen Bedingungen abschließen als vom Makler vorgeschlagen (z. B. durch Festlegung eines niedrigeren Verkaufspreises als der vom Makler vorgeschlagene) (Gericht von Rom, Sektion X, Urteil Nr. 656 vom 17. Januar 2017);

d) wenn der Käufer einen unwiderruflichen Kaufvorschlag unterbreitet hat, es aber letzten Endes de facto zu einem einfachen Entwurf („minuta“) oder zu einer Notiz („puntuazione“) gekommen ist. (Landesgericht Turin, Sektion I, Urteil vom 14.3.2016).

Falls der Käufer eine s. g. „proposta (irrevocabile) di acquisto“ mit dem Verkäufer unterzeichnet, muss festgehalten werden, dass die Parteien einen s. g. „compromesso di compravendita“ unterschrieben haben. Der Käufer hat sich gegenüber dem Verkäufer und dem Makler (Provision fällt an!) verpflichtet. Eine weitere nachvertragliche Verhandlung ist nicht mehr möglich. 

Durch die Unterzeichnung eines Kaufvorvertrages verpflichten sich hingegen die Vertragsparteien zum Abschluss der notariellen Kaufurkunde. Ein Vorvertrag sichert dem Käufer also vertraglich das Kaufobjekt zu und der Verkäufer ist vor einer kurzfristigen Absage geschützt. 

Kritisch kann es werden falls die Vertragsparteien (ohne es vielleicht zu wollen) einen s. g. Vorvertrag eines Kaufvorvertrages („preliminare di un preliminare“ di compravendita immobiliare) unterzeichnen. Es handelt sich um eine Vereinbarung, durch die sich die Parteien verpflichten, einen späteren Vertrag (Kaufvorvertrag) abzuschließen, der nur zwingende Wirkungen vorsieht:

• Vorvertrag (il preliminare di preliminare)
• Kaufvorvertrag (contratto preliminare di compravendita immobiliare) 
• notarielle Kaufurkunde (rogito notarile di compravendita immobiliare); 

Es stellt sich nun die Frage, ob dem Makler eine Provision zusteht oder nicht. In diesem Zusammenhang möchte ich auf eine sehr junge Verfügung des Obersten Gerichtshofes (Entscheidung Nr. 7781 vom 10. April 2020) verweisen deren Inhalt hier kurz wiedergegeben wird. 

Der Provisionsanspruch ist ausgeschlossen, wenn die Parteien kein „Geschäft“ im wirtschaftlich-juristischen Sinne abgeschlossen haben, sondern lediglich eine Verpflichtung eingegangen sind, welche die späteren Handlungsphasen des Geschäfts regeln sollen (wie z. B. im Falle eines Optionsrechtes, wo nur eine Partie gebunden ist oder beim s. g. „preliminare di un preliminare“, welcher einen Vertrag mit obligatorischen Wirkungen darstellt ohne dass sich die Vertragsparteien aber im Falle einer Nichterfüllung auf § 2932 ital. ZGB stützen können).