Ist der Kündigungsverzicht im Mietvertrag wirksam?

Gerade Vermieter versuchen durch entsprechende Klauseln und Vereinbarungen im Mietvertrag eine möglichst lange Bindung des Mieters an das Mietverhältnis zu erreichen. Dazu werden Klauseln im Mietvertrag aufgenommen, nach welcher das Mietverhältnis sowohl von Vermieter- als auch Mieterseite innerhalb einer bestimmten Frist nicht gekündigt werden darf. Ob diese Klauseln rechtlich wirksam sind unterliegt bestimmten Voraussetzungen! Hier zu wie folgt!

1. beidseitiger Kündigungsverzicht gilt für Vermieter wie auch Mieter

Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein zeitlich begrenzter beidseitiger Kündigungsverzicht wirksam. Dabei muss zunächst darauf geachtet werden, dass eine maximale zeitliche Befristung für den Kündigungsverzicht vier Jahre nicht überschreiten darf. Eine derartige Klausel muss nicht individuell vereinbart werden, sondern kann auch bereits in den klassischen Musterverträgen enthalten sein.

Entscheidend ist hierbei, dass die zeitliche Befristung den Zeitraum von vier Jahren, ab zeitlicher Berechnung des Mietvertragsabschlusses, eingehalten werden muss. Nicht entscheidend ist der tatsächliche Beginn des Mietverhältnisses zur Berechnung der vier Jahresfrist.

2. Individuelle Vereinbarung

Individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können grundsätzlich auch ein wirksames einseitiges Kündigungsrecht vorsehen, welches auch einen längeren Zeitraum als die vorgenannten vier Jahre beinhalten kann. 

Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass es sich hierbei nicht um klassische formularmäßige Formulierungen handeln darf, sondern um sog. Individualvereinbarungen. Die zu beurteilenden Gerichte stellen jedoch an diese Individualvereinbarungen hohe rechtliche Voraussetzungen, so dass im Ergebnis nur schwer zu beweisen sein dürfte, dass es sich bei der entsprechenden Regelung auch um eine Individualvereinbarung und nicht eine formularmässige Klausel handelt.

Daher sollte im Ergebnis von dem vier Jahreszeitraum nicht abgewichen werden. 

Darüber hinaus sollte sich auch jeder Mieter darüver bewusst sein, dass er mit einer derartigen Vereinbarung an das Mietverhältnis zeitlich gebunden ist und auch bei eventuellen beruflich bedingten Ortsveränderungen nicht einfach aus dem Mietverhältnis entlassen werden kann. Daher ist vor Abschluss eines Mietvertrages mit den vorangestellten Vereinbarungen erhöhte Vorsicht geboten und eine Beratung durch einen Fachanwalt im Mietvertrag sehr empfehlenswert.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen bei weiteren Fragen mit unseren Fachanwälten zur Verfügung, bitten jedoch aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen zu diesem Artikel um Verständnis, dass wir nicht alle Fragen kostenlos beantworten können. Selbstverständlich werden Sie aber vorab über eventuelle Gebühren informieren. 

Wir bitten hier um Verständnis. 

Ihre KGK Rechtsanwälte