Jahresabrechnung – Verstoß gegen die Heizkostenverordnung ist innerhalb eines Monats anzufechten

Wie bereits in meinem Ausgangsbeitrag geschildert, bestehen für die WEG und auch den Verwalter einige Spielräume und Freiheiten bei der Verwaltung der Angelegenheiten einer WEG. Es gibt dabei auch keine gesetzliche Vorgabe, wie die Jahresabrechnung auszusehen hat, da es sich nicht um eine handelsrechtliche Bilanz und auch nicht um eine Gewinn- und Verlustrechnung handelt. Die einzige Ausnahme davon ergibt sich aus der Heizkostenverordnung: bei diesen Kosten muss eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen.

Nunmehr hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 22.6.2018, Az.: V ZR 193/17) mit der Frage zu beschäftigen, was für den Fall gilt, dass ein Beschluss gefasst wird, mit dem die Wohnungseigentümer von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen.

Ist dieser „nur“ anfechtbar, oder liegt darin bereits ein so schwerer Verstoß, dass der Beschluss nichtig ist?

In dem vorliegenden Fall war folgender Sachverhalt zu beurteilen: 

Die Teilungserklärung sah vor, dass die Kosten für Wärme und Warmwasser in Übereinstimmung mit der Heizkostenverordnung zu 30 Prozent nach Grundkosten und zu 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Auch der Entwurf der Jahresabrechnung für das Jahr 2015 entsprach diesen Vorgaben. Nachdem es dann allerdings über den Entwurf zu Streitigkeiten kam, wurde schließlich anders beschlossen: die Heizkosten für das Jahr 2015 wurden nach Wohnfläche verteilt.

Nach Ablauf der Anfechtungsfrist hatte dann ein Wohnungseigentümer Klage erhoben mit dem Antrag, die Nichtigkeit dieses Beschlusses feststellen zu lassen.

Die Klage wurde abgewiesen, denn der Beschluss widerspricht zwar den Vorgaben der Heizkostenverordnung und damit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies hat aber nach Ansicht des Gerichts nur zur Folge, dass der Beschluss anfechtbar ist. Da die Anfechtungsfrist schon abgelaufen war, musste die Klage abgewiesen werden.

Praxistipp:

Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV sind die Heizkosten zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum zu verteilen. Achten Sie daher bei entsprechenden gemeinschaftlichen Regelungen und/oder Beschlüssen auf diese Vorgabe. Ein Ausnahmefall der eng gefassten und auf wenige Fälle beschränkten Regelungen des § 9a Abs. 1, Abs. 2 HeizKV dürfte in der Regel nicht vorliegen.

Auch weiterhin ist und bleibt umstritten, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss, der gegen die Vorgaben der Heizkostenverordnung verstößt, nichtig oder lediglich anfechtbar ist. Hier werden (wie immer…) verschiedene Auffassungen vertreten; teils wird angenommen, dass die Beschlüsse stets „nur“ anfechtbar sind, teilweise wird nach der Schwere des Verstoßes unterschieden. 

Ich kann daher nur empfehlen, sich möglichst rasch nach der Beschlussfassung (ab diesem Zeitpunkt läuft die Monatsfrist zur Anfechtung) sachkundig zu machen und die Abrechnung überprüfen zu lassen.

Denn dann Sie sind auf jeden Fall auf der sicheren Seite, wenn Sie innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG gerichtlich gegen den Beschluss vorgehen. Ob dieser nichtig oder nur anfechtbar war/ist, mag dann das Gericht feststellen.