Kauf eines Grundstücks in Deutschland: Verbraucherrechte, Risiken und Beratungstipps für junge Familien und Hausbauer

Der Kauf eines Grundstücks ist für viele junge Menschen und Familien in Deutschland ein großer Schritt. Häufig ist es ein wichtiger Meilenstein auf dem Weg zur Verwirklichung des Traums vom eigenen Haus. Der Kauf eines Grundstücks ist aber oftmals auch mit Risiken und versteckten Kostenfallen verbunden, die unerfahrene Immobilienkäufer und juristische Laien schnell übersehen. Aus diesem Grund ist es erforderlich, dass sich potentielle Käufer im Vorfeld ausreichend informieren und beraten lassen, um vor einer Vertragsunterzeichnung sämtliche Haftungsrisiken und Kostenfallen zu erkennen und sich vor ihnen ausreichend zu schützen. In diesem Ratgeberartikel geben wir praxisnahe Tipps und Hinweise, worauf beim Kauf eines Grundstücks zu achten ist.

Tipp Nr. 1: Fachkundige Beratung vor dem Kauf einholen

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie sich ausführlich über die rechtlichen und finanziellen Aspekte des Kaufs informieren. Eine Beratung durch einen Anwalt, einen Notar oder einen Immobilienmakler kann in diesem Zusammenhang sehr hilfreich sein. Diese Experten können Sie über Ihre Rechte und Pflichten informieren und Sie vor möglichen Risiken und Kostenfallen warnen. So können Sie mögliche Probleme und Schwierigkeiten bereits im Vorfeld erkennen und vermeiden. Laien und unerfahrene Immobilienkäufer machen oftmals den unbewussten Fehler, die richtigen Fragen erst dann zu stellen, wenn Probleme aufkommen und der Vertrag aber bereits unterschrieben ist. Deshalb ist es zu empfehlen, sich vor dem Kauf erstmal mit den grundlegenden Fragen und Aspekten des Immobilienkaufs vertraut zu machen und im Zweifelsfall fachkundige Beratung eines Experten einzuholen.      

Tipp Nr. 2: Bodenbeschaffenheit und Bebaubarkeit prüfen

Bevor Sie ein Grundstück erwerben, sollten Sie sich dringend über die Beschaffenheit des Bodens informieren. Es gibt Fälle, in denen der Boden beispielsweise mit Altlasten belastet sein kann. Solche Altlasten können eine spätere Bebauung unter Umständen massiv erschweren oder sogar unmöglich machen. Erforderliche Beseitigungsmaßnahmen können das Kostenbudget erheblich sprengen. Die Bodenbeschaffenheit kann sich zudem auf die Statik des geplanten Hauses auswirken. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass das Grundstück vor dem Kauf von einem entsprechenden Gutachter untersucht wird. Nur so wissen Sie, worauf Sie sich bei dem Kauf einlassen würden und ob mit Problemen bei der Bebaubarkeit zu rechnen ist. 

Zudem ist es auch sehr wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf über die bestehenden Bebauungspläne und Bauregeln informieren. Sie sollten Informationen bei der zuständigen Gemeindebehörde darüber einholen, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf und welche Vorgaben es hinsichtlich der Größe und der Form des Hauses gibt. Auch die Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken und öffentlichen Straßen müssen beachtet werden. Es gibt immer wieder Fälle, in denen Häuslebauer voller Tatendrang ein Grundstück kaufen und erst danach feststellen, dass das geplante Bauvorhaben auf diesem Grundstück so nicht realisierbar ist. Solche Enttäuschungen können Sie von Anfang an vermeiden, indem Sie vorab Informationen zur Bebaubarkeit und zu den allgemeinen planungsrechtlichen Vorgaben einholen.  

Tipp Nr. 3: Kaufvertrag prüfen lassen

Bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie diesen genau prüfen. Der Kaufvertrag sollte alle wichtigen Details enthalten, wie beispielsweise den Kaufpreis, die genaue Größe und Lage des Grundstücks sowie die Zahlungsbedingungen. Überprüfen Sie auch die Formulierungen im Vertrag genau. Manche Klauseln können Sie in Haftungsrisiken bringen oder hohe Folgekosten verursachen. Auch etwaige Gewährleistungsfristen und Regelungen bezüglich des Eigentumsübergangs sollten Sie sich genau anschauen. Lesen Sie den Vertrag aufmerksam durch und lassen Sie sich bei Unklarheiten von einem erfahrenen Juristen beraten. 

Ein erfahrener Anwalt oder eine erfahrene Anwältin kann für Sie zum Beispiel einen notariellen Kaufvertragsentwurf prüfen und Sie über mögliche nachteilige Klausel oder versteckte Haftungsfallen aufklären. So können Sie den Abschluss eines Kaufvertrages vermeiden, den Sie später bereuen würden. Oftmals ist es im Nachhinein schwierig, seine Rechte durchzusetzen, wenn ein nachteiliger Vertrag erstmal unterschrieben ist. Juristische Auseinandersetzungen über Vertragsklauseln oder etwaige Mängel der Kaufsache können schnell teuer werden und sind häufig auch sehr zeitaufwendig. Wer seinen Kaufvertrag zuvor von einem Experten hat überprüfen lassen, kann eine bewusste Entscheidung für oder gegen den Vertragsabschluss treffen und weiß bei der Vertragsunterzeichnung, worauf er sich einlässt. Das schont die Nerven und ggf. auch den Geldbeutel, wenn spätere Streitigkeiten durch eine vorherige Prüfung und etwaige Vertragsanpassung vermieden worden sind.

Tipp Nr. 4: Finanzierung und Kosten vor dem Kauf sorgfältig planen

Neben dem Kaufpreis für das Grundstück gibt es noch weitere Kosten, die beim Kauf und bei der Bebauung eines Grundstücks anfallen. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise die Notargebühren, die Grunderwerbssteuer und die Kosten für eine Baugenehmigung. Auch die Erschließungskosten wie beispielsweise die Kosten für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz müssen zwingend beachtet werden.

Es ist daher wichtig, dass Sie sich im Vorfeld über alle anfallenden Kosten vollständig und gründlich informieren und Ihre Finanzierung sorgfältig planen. Sie sollten dabei beachten, dass bei einer Baufinanzierung nicht nur die Kosten für das Grundstück, sondern auch die Kosten für den Hausbau mitberücksichtigt werden müssen. Eine realistische Finanzplanung ist enorm wichtig, um spätere finanzielle Schwierigkeiten zu vermeiden. Anderenfalls können Verbraucher schnell in einen regelrechten Strudel geraten und es droht im schlimmsten Fall die Zahlungsunfähigkeit. 

Tipp Nr. 5: Risiken bei Teilung und Bebauungsplan-änderungen vorher prüfen 

Wenn Sie die Absicht haben, nur eine Teilfläche eines Grundstücks zu kaufen, oder wenn geplante Bebauungsplanänderungen absehbar sind, dann sollten Sie ganz besonders vorsichtig sein. In diesen Fällen besteht häufig das Risiko, dass das geplante Haus später nicht genehmigt wird oder dass es zu unerwarteten Kosten und Planungsänderungen kommt. Lassen Sie sich in diesen Fällen von einem Experten beraten, um Haftungsrisiken und Kostenfallen von Anfang an zu vermeiden.

Tipp Nr. 6: Mängel und Gewährleistungsrechte nach dem Kauf prüfen

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, haben Sie als Käufer Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer. Solche Gewährleistungsrechte beziehen sich auf Mängel des Grundstücks, die bereits zum Zeitpunkt des Kaufs bestanden haben. Es ist daher sehr wichtig, dass Sie das Grundstück vor dem Kauf genau untersuchen und eventuelle Mängel dokumentieren. Hierfür können Sie sich auch einen Sachverständigen hinzuziehen und die Prüfung des Grundstücks beauftragen. Melden Sie Mängel und Schäden unverzüglich dem Verkäufer, um Ihre Gewährleistungsrechte geltend machen zu können. Mängelgewährleistungsrechte unterliegen der Verjährung und es müssen mitunter recht kurze Fristen eingehalten werden, um auf dem Schaden nicht sitzen zu bleiben. Auch insoweit kann Sie ein erfahrener Anwalt oder eine erfahrene Anwältin beraten und bei der Durchsetzung Ihrer Rechte unterstützen.

Tipp Nr. 7: Informationen zur Bauplanung und Baugenehmigung einholen

Sobald Sie das Grundstück erworben haben, können Sie mit der Bauplanung und der Beantragung der Baugenehmigung beginnen. Hierbei sollten Sie sich an die Vorgaben des Bebauungsplans halten und die Planung sorgfältig durchführen. Bei der Beantragung der Baugenehmigung müssen Sie alle notwendigen Unterlagen einreichen und gegebenenfalls auch mit Einwänden von Nachbarn oder Behörden rechnen. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig über den Ablauf und die notwendigen Schritte zu informieren. Auch hierfür stehen Ihnen erfahrene Fachleute wie Architekten oder Planungsbüros zur Verfügung.

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