„Kaufentscheidung“ für Grundstückserwerb fällt im Beurkundungstermin

Ob die Entscheidung, ein Hausgrundstück zu erwerben, durch ein Makler-Exposé beeinflusst wurde, ist nach dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung zu beurteilen. Der Verkäufer haftet u.a. dann nicht für seine unzutreffende öffentliche Äußerung über Eigenschaften der Kaufsache gem. § 434 Abs. 1 S.3, 2. HS BGB, wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte. Mit „Kaufentscheidung“ in diesem Sinne ist der Abschluss des Kaufvertrages gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers diese Entscheidung nicht beeinflussen konnte, ist deshalb nicht der Zeitpunkt, zu dem sich der Käufer entschlossen hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung.

Im vorliegenden Fall hatte die Käuferin zwei jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstücke erworben. Zwölf Tage zuvor hatte sie dem Makler gegenüber erklärt, das Kaufangebot anzunehmen, woraufhin dieser ihr das Exposé nebst Visualisierung einer ursprünglich geplanten Umbaumaßnahme mit einem zusätzlichen Ausbau des Dachgeschosses übersandte. Mit der Begründung, dass der Verkäuferin aufgrund entsprechender Mitteilung des Bauamtes bereits mehrere Monate vor Abschluss des Kaufvertrages bekannt war, dass der visualisierte Umbau und Ausbau des Dachgeschosses nicht genehmigungsfähig seien, verlangte die Klägerin Schadensersatz, da die Angaben in dem Exposé und der Visualisierung bewusst wahrheitswidrig erfolgt seien.

Nach dem Urteil des BGH vom 16.07.2021 – V ZR 119/20 - kann ein Schadensersatzanspruch nicht versagt werden, da zu den „Sollbeschaffenheiten“ auch die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, hier also, dass er das Kaufobjekt entsprechend der Visualisierung sanieren konnte. Anders liegt es nur, wenn diese Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, d.h., ein Einfluss auf die Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen ist. Hiermit wird an den notariellen Kaufvertrag gem. § 311b Abs. 1 BGB angeknüpft, bis zu dessen Abschluss die Kaufvertragsparteien noch nicht gebunden sind und die Käuferin daher durch die fehlerhaften Angaben noch beeinflusst werden konnte.

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