Keine Kündigung wegen offener Kosten des Räumungsprozesses

Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzuges des Mieters wegen fristgerechter Befriedigung durch eine öffentliche Stelle unwirksam geworden ist, kann eine erneute Kündigung nicht darauf stützen, dass der Mieter nicht auch die im Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten beglichen hat.

Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Die Mietrückstände wurden von der ARGE innerhalb der Zweimonatsfrist des § 269 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeglichen und daraufhin der Räumungsrechtsstreit wegen der hiermit unwirksam gewordenen Kündigung in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die dem Beklagten auferlegten Verfahrenskosten beglich dieser nicht; die Zwangsvollstreckung blieb erfolglos. In der Folgezeit kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis – nunmehr gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB fristgemäß - mit der Begründung, dass der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt habe.

Dies hielt der Überprüfung durch den BGH mit Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 267/09 – nicht stand: Zwar könne der Vermieter nach dieser Regelung ein Mietverhältnis über Wohnraum auch dann ordentlich kündigen, wenn er wegen nicht unerheblicher schuldhafter Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters ein berechtigtes Interesse hieran hat. Dies kann unter anderem dann der Fall sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Höhe eines die Bruttomiete für zwei Monate erreichenden Betrages über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät. Allerdings war dieser Betrag vorliegend nicht aus Mietrückständen entstanden, sondern aus der Nichtbegleichung der im Räumungsprozess entstanden Verfahrenskosten. Diese sei zwar durchaus als mietvertragliche Pflichtverletzung zu werten, da sie in einem inneren Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stünde, unter Abwägung der Gesamtumstände vermochte der BGH jedoch keine Rechtfertigung der Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 BGB zu erkennen: Entsprechend der in § 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Ausdruck kommenden Wertung des Gesetzgebers solle insbesondere eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich hierzu verpflichtet. Dadurch solle eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter vermieden werden. Hiermit wäre es hingegen nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach Befriedigung innerhalb der Schonfrist nachträglich unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut wegen Nichtbegleichung der im erledigtem Räumungsprozess angefallen Verfahrenskosten zu beenden. Der Gesetzgeber habe die Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung allein an den Ausgleich der fälligen Mietrückstände bzw. Nutzungsentschädigung geknüpft, nicht aber von dem Ausgleich der Verfahrenskosten des Räumungsrechsstreits abhängig gemacht.

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