Keine Maklercourtage in der Zwangsversteigerung

OLG Hamburg, Urteil vom 16.06.2021, Az.: 13 U 226/20
Beauftragt ein Bankinstitut die Zwangsversteigerung einer Immobilie und beauftragt es zur Steigerung des Zuschlagswertes einen Immobilienmakler, kann die Courtage für den Immobilienmakler nicht aus dem Erlös des Zwangsversteigerungsverfahren befriedigt werden, sondern die Bank muss dies von Ihrer Forderung abziehen. 

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wollen die betreibenden Gläubiger, zumeist Banken, möglichst hohe Gebote erhalten, um deren Forderung vollkommen befriedigt zu bekommen und den Ausfall durch Nichtzahlung durch den Schuldner zu kompensieren. Hierzu werden bei der Versteigerung von Immobilien in einem ersten Schritt gerichtliche Verkehrswertgutachten eingeholt, die den objektiven Wert der Immobilie schätzen. Stellt sich dabei heraus, dass der Wert deutlich unter der gesicherten Forderung liegt, können die Banken daher nur hoffen, dass bei der Zwangsversteigerung dieser Verkehrswert deutlich übertroffen wird. Insofern war es auch der Gedanke der Bank, die Gefahr dadurch zu umgehen, dass man mit Hilfe eines Maklers versucht, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Ob die Kosten jedoch abgezogen werden könnten, war hier streitig. 

Zum Sachverhalt 
Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens eines sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhauses wurde der Verkehrswert der Immobilie auf ca. 660.000 € durch den gerichtlich beauftragten Sachverständigen geschätzt. Die Bank befürchtete vor diesem Hintergrund einen Ausfall ihrer Forderung, da sie einen offenen Betrag i.H.v. ca. 885.000 € gegen den Schuldner hatte. Daher beauftragte die Bank einen Immobilienmakler mit der Suche nach Interessenten, um einen möglichst hohen Zuschlagspreis zu erhalten.

Für seine Tätigkeit wurde eine Provision von max. 50.000,00 € versprochen. Im Versteigerungstermin wurden jedoch der Verkehrswert und auch die Forderungen der Bank weit überboten: Der Zuschlag wurde auf 1.025.000,00 € erteilt. Die Bank glich ihre offenen Forderungen aus und kehrte den Übererlös an den Grundstückseigentümer als Schuldner aus, jedoch unter Abzug der Provision von 50.000,00 €, die sie dem Makler auszahlte.

Der Grundstückseigentümer verlangte nun von der Bank die Auszahlung der Provision. Die Bank wendete ein, dass die Tätigkeit des Maklers auch im Interesse des Grundstückseigentümers gewesen sei, da es dem Makler zu verdanken sei, dass der Verkehrswert weit überboten worden war, und dass sogar noch ein beträchtlicher Übererlös an den Grundstückseigentümer ausgezahlt werden konnte. Der Grundstückseigentümer macht geltend, dass der Makler auf die Höhe der abgegebenen Gebote keinen Einfluss gehabt habe, es sei denn, er hätte sich selbst an der Versteigerung beteiligt und eigene Gebote abgegeben, was jedoch nicht erfolgt ist.

Zur Entscheidung
Das Gericht entschied, dass die Bank die Maklercourtage nicht abziehen durfte.
Zum einen lag keine Beauftragung des Maklers durch den Grundstückseigentümer vor oder sonst eine vertragliche Vereinbarung. Jedoch auch unter dem Gesichtspunkt einer „Geschäftsführung ohne Auftrag“ kann die Bank die Erstattung der Maklerkosten nicht verlangen. Als Schuldner in dem Zwangsvollstreckungsverfahren ist man lediglich dazu verpflichtet, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden. Eine Verpflichtung oder Obliegenheit, an der bestmöglichen Verwertung des Grundstücks mitzuwirken, trifft den Schuldner demgegenüber nicht, womit die Bank den mit diesem Zweck beauftragten Makler auch keine Angelegenheit des Eigentümers besorgt hat.
Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Bank mit der Verwertung ausschließlich ihr eigenes Geschäft betrieben hat. Zwar mag davon auszugehen sein, dass es (auch) dem (objektiven) Interesse der Bank entsprach, durch Einschaltung des Maklers den Kreis der potentiellen Bieter zu erweitern und dadurch die Chance auf ein möglichst hohes Gebot zu verbessern, jedoch haben sich aus dem Sachverhalt zahlreiche Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Wille des Grundstückseigentümers nicht mit diesem Interesse übereinstimmte.
Vielmehr hat die Bank vorschnell gehandelt, da diese hätte abwarten müssen, ob die Beauftragung überhaupt Sinn gemacht hätte oder nicht. Das war in dem entschiedenen Fall nicht gegeben. 

Insofern ist vor einer Beauftragung eines Immobilienmaklers sorgfältig zu prüfen, ob man hier Anhaltspunkte für einen anderslautenden Willen des Grundstückseigentümers ersehen kann mit der Folge, dass die Courtage doch abziehbar wäre. In jedem Fall muss sich der betreibende Gläubiger bewusst sein, dass er ggf. die Courtage selbst zahlen muss aus dem Versteigerungserlös.