Probleme mit Makler? Diese Punkte sollten Sie bei einen Maklervertrag beachten!

Mit Immobilienmaklern haben die meisten Menschen selten in ihrem Leben etwas zu tun. Wenn es jedoch so weit kommt, dass man einen Makler braucht und diesen bezahlen muss, wissen nur die wenigsten, was ein Makler darf und was hinsichtlich der Courtage zu beachten ist. Hier ein Überblick über die sieben wichtigsten Punkte und auch, wie Sie Fehler vermeiden können.

1. Ein Maklervertrag bedarf der Textform

Ein wirksamer Maklervertrag kommt nur dann zustande, wenn der Vertrag in Textform abgeschlossen wird, §§ 656a, 126b BGB. Hierfür bedarf es einer lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben worden ist. Beispielhaft seien hier genannt Briefe (auch Faxe oder Fotokopien), Digitale Medienspeicher (USB, Sticks, CDs, Speicherkarten oder Festplatten), Emails, eine SMS oder auch WhatsApp-Nachrichten. Solange der Vertrag nicht in Textform abgeschlossen wurde, kann auch der Makler keine Courtage von Ihnen verlangen.

2. Höhe der Courtage

Wenn ein Makler erfolgreich eine Immobilien vermittelt hat, ist in der Regel die sogenannte Courtage zu zahlen. Beim Immobilienkauf gilt jedoch entgegen weit verbreiteter Ansicht, dass es keine gesetzlich festgelegte Beträge für eine zu zahlende Provision gibt. Diese kann grundsätzlich frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Zwar gibt es regional übliche Courtagehöhen, aber diese nicht weder gesetzlich fixiert noch bindend. Insofern können Sie hier mit dem Makler in Verhandlungen gehen und die Höhe frei vereinbaren, da die Provision nicht zu unterschätzender Kostenbeitrag beim Immobilienkauf ist.

Weiterhin gilt zu beachten, dass bei der Vermittlung von Mietwohnungen seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip gilt. Danach hat immer derjenige die Maklercourtage zu bezahlen, der auch den Makler beauftragt hat. Eine Abwälzung auf den Mieter bspw., der sich nur auf eine Annonce gemeldet hat, ist unzulässig.

Beim Immobilienkauf gilt ferner seit dem 23.12.2020 der sogenannte Halbteilungsgrundsatz, § 656c Abs. 1 S. 1 BGB. Wenn an einen Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus durch einen Makler vermittelt wurde, ist der Käufer nur zur Zahlung der Hälfte der Provision verpflichtet. Die andere Hälfte ist von dem Besteller zu zahlen. Umgehungen dieser zwingenden Vorschrift sind unwirksam. Um die genaue Höhe zu wissen, die man an den Makler zu zahlen hat, kann sich der Käufer einen Nachweis von dem Makler vorzeigen lassen, wie viel genau der Verkäufer an ihn bezahlt hat. Solange dieser Nachweis nicht vorliegt, muss auch die Provision nicht gezahlt werden.

3. Widerrufsrecht

Wird der Maklervertrag per Post, Telefon, E-Mail, über das Internet oder im Rahmen eines sogenannten Haustürgeschäftes abgeschlossen, haben Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht, § 355 BGB. Man kann binnen 14 Tagen den Maklervertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen. Belehrt ein Makler den Verbraucher nicht oder fehlerhaft über sein ihm zustehendes Widerrufsrecht, kann man den Maklervertrag sogar bis zu einem Jahr und 14 Tagen noch widerrufen. In diesem Fall ist auch keine Courtage zu zahlen.

In einem Fall, den der Bundesgerichtshof hierzu bereits entschieden hat (BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19) wurde der Maklervertrag fristgerecht widerrufen, so dass auch keine Verpflichtung zur Zahlung der Courtage (§ 652 Abs. 1 BGB) sowie von Wertersatz (§ 357 Abs. 8 BGB) an den Makler bestanden habe.

4. Bezahlung im Erfolgsfall

Die Courtage ist an dem Makler weiterhin nur dann zu zahlen, wenn ein erfolgreicher Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Der Makler muss also eine sog. Maklertätigkeit erbracht haben (Nachweis und/oder Vermittlung) und die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss. Anderweitige Regelungen, die dem Makler dennoch eine Courtage vorsehen, sind unwirksam. Erlaubt sind allenfalls Klauseln für den Ersatz von Aufwandsentschädigungen. Doch auch hier ist zu prüfen, ob diese Klauseln dann wirksam und transparent vereinbart worden sind.

Auch mit Vorsicht zu beachten sind die Aufnahmen von Klauseln in einen notariellen Kaufvertrag, in denen sich der Makler die Zahlung der Provision vertraglich zusichern lässt. Diese müssen mit dem Käufer vereinbart werden und der Käufer muss sich der Folgen der Aufnahme einer solchen Klausel bewusst sein, insb. Erhöhung der Notarkosten.

5. Reservierungsgebühren

Viele Makler vereinbaren mit potentiellen Käufern sogenannte Reservierungsvereinbarungen. Hierbei wird ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises der zu erwartenden Immobilie vorab dem Makler überwiesen, um den Käufer das Gefühl zu geben, dass er die Immobilie privilegiert reservieren kann. Doch von solchen Klausel ist dringend Abstand zu nehmen. Zum einen handelt es sich oftmals um höhere Beträge, die vorab zu zahlen sind. In diesem Fall müsste dieser Klauseln dann notariell beurkundet werden, da hier ein untrennbar Zusammenhang mit zur zu erwerbenden Immobilie besteht. Dadurch fallen Kosten an. Da diese Klauseln oft nicht beurkundet werden, sind diese unwirksam.

Weiterhin besteht die Gefahr, dass viele Makler im Falle des Scheiterns von Verkaufshandlungen sich weigern, diese Gebühren wieder zurückzuzahlen. Dann muss man aufwendig gegen den Makler gerichtlich vorgehen (u.a Landgericht Köln, Urteil vom 26.08.2021 - 2 O 292/19).

6. Fehlerhafte Angaben im Exposé

Wenn ein Makler ein Exposé erstellt, haben die von ihm darin genannten Angaben richtig zu sein. Fehlerhafte Angaben im Exposé können zu einem Schadensersatzanspruch des Maklers führen, da der Käufer durch diese Angaben in die Irre geführt wird und sich möglicherweise zu einem Kauf verleiten lässt, den er so nicht tätigen wollte. Weiterhin besteht die Möglichkeit eines Rücktritts- oder sogar Anfechtungsrecht.

Beispielhaft wurden in der Rechtsprechung bereits zu folgenden Fällen Aufklärungspflichten und eine Haftung des Maklers anerkannt:

• Vorliegen eines Gutachtens, das zahlreiche Sachmängel an der Immobilie dokumentiert (Oberlandesgericht Naumburg, Urteil vom 21.08.2001, Az. 9 U 84/01)
• Mängel und Reparaturbedarf am Dach des Hauses (Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 06.02.2003, Az. 11 U 170/02)
• Soziale Probleme in einem Wohngebiet, das auf den ersten Blick nicht als Problemviertel erscheint (Landgericht Heidelberg, Urteil vom 14. Februar 2006, Az. 2 S 46/05)
• Unklarheiten darüber, ob das vermittelte Haus unter Denkmalschutz steht (Landgericht Braunschweig, Urteil vom 01.11.2000, Az. 1 S 468/00)
• Bestehen eines Konkurrenzbetriebes in unmittelbarer Nähe (OLG Frankfurt, Urteil vom 07.11.1985, Az. 16 U 179/84)
• Bestehen von Schädlingen und Hausbockbefall (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.09.2005, Az. III ZR 295/04)

7. Verflechtung

Ein Makler darf dann keine Provision verlangen, wenn auf Käufer- und Verkäuferseite eine sogenannte Verflechtung besteht, d.h. die Parteien auf beiden Seiten identisch sind. Dies kann zum Beispiel in personeller Hinsicht der Fall sein, wie bei Familienangehörigen (BGH, Urt. v. 19.02.2009 – III ZR 91/08), oder auch eine wirtschaftliche Verflechtung. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn auf Verkäuferseite die gleichen Personen hintendran stehen wie bei dem Makler (z.B. AG Neukölln, Urteil vom 08.01.2013 – AZ 11 C 136/12).

Sollten Sie Fragen haben oder Unklarheiten bestehen, ob in Ihrem Fall eine solche Problematik auftauchen kann, empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung des Vertrages und der Umstände.