Kosten der Unterhaltung für Anlage auf mit Grunddienstbarkeit belastetem Grundstück

Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, kann zwischen den Eigentümern des dienenden und des herrschenden Grundstücks mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass die Pflicht zur Unterhaltung der Anlage zwischen ihnen aufgeteilt wird. Möglich ist auch eine Vereinbarung, die sich auf die anteilige Verpflichtung zur Übernahme der zur Unterhaltung der Anlage erforderlichen Kosten beschränkt, ohne eine Pflicht zur tatsächlichen Unterhaltung zu begründen.

Im vorliegenden, dem Urteil des BGH vom 27.01.2023 – ZR 261/21 – zu Grunde liegenden Fall wurde eine Tiefgarage auf zwei benachbarten Grundstücken errichtet, deren Eigentümer in notarieller Urkunde entsprechende wechselseitige Grunddienstbarkeiten bewilligten mit dem Recht, das auf dem belasteten Grundstück befindliche Tiefgaragengebäude anzuschließen bzw. auf beiden Grundstücken eine gemeinsame Tiefgarage zu errichten, zu belassen und zu unterhalten. Der jeweilige Eigentümer war weiter berechtigt, die auf dem belasteten Grundstück befindlichen Zu- und Abfahrtswege sowie die Versorgungsanlagen und -räume mitzubenutzen. Die Kosten der Unterhaltung der Tiefgarage waren gemäß der notariellen Urkunde von den Eigentümern der berechtigten und belasteten Grundstücke im Verhältnis der angeschlossenen Tiefgaragenplätze zu tragen. Nach deren Sanierung begehrt die Klägerin die Erstattung ihrer anteiligen Aufwendungen für die auf dem benachbarten Grundstück der Beklagten angeschlossenen 20 Tiefgaragenplätze.

Dieser Anspruch folgt aus der wechselseitig notariell bestellten Grunddienstbarkeit gemäß § 1108 Abs. 1 i.V.m. § 1021 Abs. 2 BGB in Höhe der auf den Grundstücksnachbarn entfallenden Quote. Für die Verpflichtung zur Übernahme der Kosten der Unterhaltung bedarf es der Eintragung dieser Vereinbarung in das Grundbuch, wobei es genügt, dass insoweit nach § 874 BGB im Grundbuch des dienenden Grundstückes auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Entsprechend dem eindeutigen Wortlaut der notariellen Urkunde sind hiernach die Kosten der Unterhaltung der Tiefgarage „im Verhältnis der angeschlossenen Tiefgaragenplätze“ zu tragen.

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