Kostenfalle Erschließungsbeiträge

Die Berücksichtigung von öffentlich-rechtlichen Erschließungsbeiträgen und Ausbaubeiträgen beim Immobilienkauf

Jedes Grundstück, das zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzt werden soll, muss zuvor erschlossen werden, d.h. es wird sowohl durch den Bau einer Straße an das Verkehrsnetz als auch an die öffentliche Versorgung wie z.B. Wasser-/Abwasserversorgung, Telekommunikation oder das Stromnetz angeschlossen. Die für den erstmaligen Anschluss notwendigen Kosten können als Erschließungsbeiträge nach den §§ 127 ff Baugesetzbuch von der Gemeinde gegenüber den anliegenden Grundstückseigentümern durch Bescheid festgesetzt werden. Kosten für die nachfolgende Instandhaltung oder den Ausbau bestehender Straßen oder Anschlüsse werden als sog. Ausbaubeiträge oder Anschlussbeiträge von der Gemeinde – dann auf anderer Rechtsgrundlage – ebenfalls per Bescheid festgesetzt.

In beiden Fällen kann die endgültige Festsetzung erst nach vollständigem Abschluss der Maßnahme erfolgen, bildlich gesprochen also, wenn „der letzte Bordstein gesetzt“ ist. Dieser Zeitpunkt kann in der Praxis durchaus Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte nach Beginn der Erschließung liegen. Hinzu kommt, dass in vielen Gemeinden die Abrechnung wiederum erst Jahre nach der Fertigstellung vorgenommen wird. Die Festsetzung erfolgt dabei öffentlich-rechtlich gegenüber demjenigen, der zum Zeitpunkt des Erlasses des Festsetzungsbescheides Eigentümer des Grundstücks ist, d.h. als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Damit stellt sich natürlich die Frage, wie die Kostentragungspflicht für die Erschließungs- und Ausbaubeiträge über bereits begonnene aber noch nicht abgerechnete Maßnahmen verteilt werden soll, wenn eine Gebrauchtimmobilie verkauft wird.

• 436 Abs. 1 BGB regelt hierzu, dass „der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet ist, die Erschließungsbeiträge oder sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld“.

Diese Regelung ist allerdings – in sachlicher Hinsicht – nur beim Bauträgervertrag sinnvoll. Insbesondere beim Verkauf von gebrauchten Immobilien weiß der Verkäufer häufig selbst nicht positiv, ob noch Erschließungsbeiträge oder sonstige Anliegerbeiträge über begonnene Maßnahmen „offenstehen“, z.B. wenn diese ggf. vor seinem Erwerb begonnen und ggf. auch schon abgeschlossen – bislang aber noch nicht abgerechnet – wurden.

In der Praxis sehen deshalb die von den Notaren verwendeten Vertragsmuster eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Form vor. Verbreitet sind zwei Gestaltungsmöglichkeiten:

Bei der sog. „Bescheidlösung“ wird vereinbart, dass der Verkäufer für alle Beiträge haftet, die bis zum Tag des Vertragsschlusses förmlich festgesetzt werden. Damit ist der Tag des Vertragsschlusses der „Stichtag“. Alle Bescheide, die vor Unterzeichnung förmlich zugestellt werden, müssen noch von dem Verkäufer, alle, die danach zugehen, von dem Käufer getragen werden. Es kommt somit nicht auf den – für die Parteien schwer zu beeinflussenden – Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch an.

Bei der sog. „Bauzustands-Lösung“ vereinbaren die Parteien, dass der Verkäufer die Kosten der Maßnahmen zu tragen hat, die bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hergestellt wurden, unabhängig von der Frage, wann die Festsetzung der Gebühren erfolgt.

Beide Regelungen haben in der Praxis Schwächen, wobei meines Erachtens in den meisten Fällen – nicht allen – die Bescheidlösung die fairsten Ergebnisse bringt. Wohl aufgrund dessen wird sie auch in den überwiegenden Fällen vereinbart.

Vorteilhaft an der Bescheidlösung ist, dass sie relativ rechtssicher die Kostentragung regelt, da die Zustellung des Bescheids in der Regel gut dokumentiert ist. Der Ungerechtigkeit, dass so der Käufer unter Umständen für Maßnahmen, die schon seit Jahren abgeschlossen sind, Beiträge zahlt, und dass somit sein Kaufpreis in wirtschaftlicher Sicht um die Beitragshöhe steigt, kann entgegen gewirkt werden. Bei den meisten Kommunen ist es nämlich möglich, eine rechtssichere Auskunft über die bislang veranlagten Beiträge (die sog. „Anliegerbescheinigung“) und eine Auskunft zu erhalten, welche Maßnahmen ggf. noch nicht abgerechnet sind. Dieser Wert kann dann ggf. bei der Findung des Kaufpreises mitberücksichtigt werden.

Gegen die Bauzustands-Lösung spricht im Wesentlichen, dass sie in der Praxis schwer handhabbar ist. So kann dem später zugestellten Bescheid nur die Gesamtsumme der umgelegten Beiträge entnommen werden, nicht der Anteil, der auf den Teil der Maßnahme anfällt, der bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits erstellt war. Außerdem kann sich Streit zwischen den Parteien ergeben, wie weit der Ausbau bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt war. Beides stellt den Käufer vor nicht unerhebliche Darlegungs- und Beweisschwierigkeiten.

Festgehalten werden kann jedenfalls, dass es für beide Parteien sinnvoll ist, dem Problem „Erschließungsbeiträge“ beim Verkauf von gebrauchten Immobilien Beachtung zu schenken. Sieht der notarielle Kaufvertrag keine Regelung vor, haftet der Verkäufer unter Umständen noch jahrelang für die noch festzusetzenden Beiträge.

Regelt der Vertrag hingegen, dass die Kosten im Ergebnis vom dem Käufer zu tragen sind, wenn sie später festgesetzt werden, so erhöht sich damit wirtschaftlich gesehen der Kaufpreis, wenn der Käufer davon ausgegangen ist, dass alle Erschließungs- und sonstigen Anliegerbeiträge gezahlt sind.

Rechtsanwalt Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht