Kündigung des Mieters bei unpünktlichen/unvollständigen Mietzahlungen - BGH vom 28.11.2007

Nach der Durchführung von Modernisierungsarbeiten verlangte der Vermieter die Zahlung einer höheren Miete von 287,22 Euro statt bislang 215,66 Euro im Monat. Weil der Mieter hiermit nicht einverstanden war, ging der Vermieter im Klagewege vor. Das Amtsgericht Potsdam stellte am 08.11.2004 fest, dass das Miterhöhungsverlangen rechtmäßig war und verurteilte ihn zu einer Nachzahlung in Höhe von 1.359,64 Euro für die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Darüber hinaus erteilte der Vermieter am 08.11.2004 eine Betriebskostenabrechnung für 2003, die mit einer Nachzahlung von 1.524 Euro endete und eine Mietzahlung von 191 Euro vorsah. Der Mieter widersprach der Abrechnung und leistete die Miete in Höhe der ursprünglich vereinbaren Höhe von 215,66 Euro weiter. Darüber hinaus leistete er auch weiterhin eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 Euro im Monat. Am 15.09.2005 kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos wegen Zahlungsverzuges und hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht Potsdam wies die Klage des Vermieters auf Räumung ab. Das Landgericht Pots-dam als Berufungsinstanz hob diese Entscheidung auf und gab der Klage statt. Hiergegen legte der Mieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück und schloss sich der Ansicht der Vorinstanz an. Der Mieter sei zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil die ordentliche Kündigung wirksam erklärt worden sei. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sei u.a. dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskosten-vorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahle oder wenn er mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreite, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug sei, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB bestehe. Beides treffe hier zu. Eine Rechtfertigung dafür, dass der Mieter nach Erlass des Urteils des Amtsgerichts Potsdam wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, sei weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte ihn dazu nicht der Umstand, dass der Vermieter Berufung eingelegt habe, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforderung durchzusetzen. Et-waige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten ihn nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Die Erhöhung sei nämlich gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Be-triebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme des Mieters sei rechtlich verfehlt gewesen. Dieser Rechtsirrtum sei aufgrund eines Hinweises des Prozessbevollmächtigten vom Vermieter vermeidbar gewesen. In diesem Falle bedürfe es grundsätzlich keiner Abmahnung.