Kündigungsausschluss über zwei Jahre als AGB gegenüber Studenten unwirksam

Mit Urteil vom 13.04.2016 hat das Amtsgericht Saarbrücken die Klage eines Vermieters auf Leistung von Miete gegen seinen Mieter abgewiesen.

Der Ausgangsstreit:

Die Parteien hatten zum 01.07.2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. In dem Mietvertrag heißt es u. a.: „Bis zum 30.09.2016 wird beiderseits auf eine ordentliche Kündigung verzichtet.“ Der Mieter kündigte den Vertrag mit Schreiben vom 29.10.2014. Die Wohnung wurde dem Vermieter im Dezember 2014 zurückgegeben. Mit seiner Klage machte der Vermieter zunächst Miete für die Monate April und Mai 2015 geltend.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht weist die Klage des Vermieters auf Leistung der Mieten zurück. Nach Ansicht des Amtsgerichts wurde das Mietverhältnis zum 31.01.2015 gekündigt. Die Regelung des Mietvertrages, nach der auf das Recht der Kündigung beidseitig bis einschließlich zum 30.09.2016 verzichtet wird, sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Die Klausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Als Student habe der Mieter ein besonderes Interesse an Flexibilität und Mobilität. Er könne ansonsten nicht kurzfristig den Studienplatz oder den Studienort wechseln bzw. das Studium vollständig aufgeben. Ein Kündigungsausschluss würde einen Studienplatzwechsel und damit eine für die Zukunft des Studenten wesentliche Entscheidung nahezu unmöglich machen, da der gewöhnliche Student sich die Anmietung einer weiteren Wohnung nicht mehr leisten können wird.

Praxistipp:

Die Entscheidung des AG Saarbrücken knüpft an eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs an, der bereits im Jahr 2009 einen zweijährigen Kündigungsverzicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen bei Studenten für unwirksam erachtet hatte. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig ein beidseitiger Kündigungsausschluss für bis zu vier Jahre vereinbart werden. Hat der Mieter ein besonders großes Interesse daran, flexibel und mobil zu sein (z. B. als Student) und kann der Vermieter kein entgegengesetztes Interesse darlegen und beweisen, sollen längerfristige Kündigungsausschlüsse als Allgemeine Geschäftsbedingungen allerdings unwirksam sein.

AG Saarbrücken, Urteil vom 13.04.2016 – 3 C 313/15