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Maklerprovision - keine Zahlungspflicht, wenn.....
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Neu sind die Regelung zum Maklerrecht bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen unter Beteiligungen von Verbrauchern nicht mehr. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte der Käufer gestärkt. Sie sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zur Zahlung verpflichtet.
1. Anspruch auf Information und Vorlage des "anderen" Maklervertrages
Grundsätzlich gibt es im Bereich des Maklerrechtes bei Einfamilienhäusern/Eigentumswohnungen unter Beteiligung von Verbrauchern zwei mögliche Konstellationen. Der Makler kann nur mit einer Partei einen Maklervertrag abschließen und nur von dieser Seite eine Provision verlangen. Er kann aber auch - das dürfte der Regelfall sein - sowohl mit Verkäufer als auch Käufer einen Maklervertrag abschließen.
Gesetzlich geregelt ist in diesem Fall der sog. Halbteilungsgrundsatz. Das bedeutet, dass der Makler sich von beiden Seiten nur den jeweils gleichen Betrag versprechen lassen kann. Hiervon abweichende Vereinbarungen sind sowohl in der direkten Anwendung als auch in einer möglichen Umgehung unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in einem von uns vertretenen Fall entschieden. Weitere Infos hierzu können Sie unter nachfolgendem Link erhalten:
In der täglichen Praxis hat sich aber ein weiteres Problem gestellt: Viele Käufer/Verkäufer, die sich an mich wenden, wissen schlicht nicht, welchen Betrag die Gegenseite an den Makler zahlen müssen. Sie wissen zwar unter Umständen, dass auch die jeweils andere Seite eine Maklerprovision zahlen muss, aber selten, wie viel.
Hier hilft nun der Bundesgerichtshof. Der Bundesgerichtshof sieht genau dieses Dilemma und gab in dem dort entschiedenen dem Käufer Recht.
Dem Käufer steht nach Auffassung des Bundesgerichtshof ein nicht nur ein Anspruch auf Vorlage des mit dem Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrages zu, sondern auch einen umfassenden Auskunftsanspruch gegen den Makler. Danach hatte der dortige Makler folgende Informationen zu liefern:
- die Doppeltätigkeit,
- den Abschluss des Verkäufermaklervertrags,
- den vereinbarten Provisionssatz,
- die Rechnungsstellung an die Verkäuferseite und
- den Geldeingang.
Im dortigen Verfahren hatte der Makler diese Informationen bereits erteilt, sodass das Gericht hierüber nicht mehr entscheiden musste.
Der Bundesgerichtshof ging aber noch einen Schritt weiter: Er sprach dem Käufer einen Anspruch auf Vorlage des Maklervertrages mit der anderen Seite zu.
"Dem Maklerkunden steht im Falle der von § 656c BGB regulierten Doppeltätigkeit des Maklers diesem gegenüber gemäß § 810 Fall 2 BGB ein Anspruch auf Vorlage des mit dem anderen Maklerkunden abgeschlossenen Maklervertrags zu."
Begründet wird dies mit einem rechtlichen Interesse des Maklerkunden an der Vorlage dieser Urkunde.
"Der Beklagte bedarf der Vorlage dieses Vertrags zur Verteidigung seiner rechtlich geschützten Interessen. Beide Maklerverträge stehen über die zwingende Regelung des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags nur in der Weise Maklerlohn versprechen lassen darf, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten, und die in § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB im Falle einer Abweichung angeordnete Nichtigkeitsfolge in Abhängigkeit zueinander. In dieser Konstellation sind Bestand und Höhe der eigenen Provisionsverpflichtung des Beklagten erst aus der vom Makler mit dem Verkäufer errichteten Vertragsunterlage ersichtlich."
Im dortigen Fall hatte sich der Makler geweigert, den Maklervertrag mit der Verkäuferseite vorzulegen.
2. Nichtvorlage führte zur Abweisung der Klage des Maklers
Eine weitere Besonderheit des Falles bestand darin, dass der BGH wegen der Nichtvorlage des Maklervertrages die Klage insgesamt abgewiesen hat. Der Maklerkunde kann sich bei Nichtvorlage des Maklervertrages im Rahmen des Zurückbehaltungsrechtes darauf berufen, bis zur Vorlage des Vertrages nicht zahlen zu müssen.
Wenn ein Makler dann bei einem solchen Zurückbehaltungsrecht klagt, wird normalerweise eine sog. Zug-um-Zug-Verurteilung ausgesprochen. Das bedeutet, dass die Zahlung nur Zug-um-Zug gegen Vorlage des Maklervertrages erfolgen muss.
Dem hat der Bundesgerichtshof aber eine Absage erteilt und die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen. Konsequenterweise begründet der BGH das mit dem gesetzlich normierten Halbteilungsgrundsatz. Sollte sich nämlich durch die Vorlage des anderen Vertrages ergeben, dass der Halbteilungsrundsatz nicht eingehalten ist, dann führt das zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages.
"Ergibt die von der Klägerin geschuldete Urkundenvorlage eine den Voraussetzungen des § 656c BGB nicht genügende Doppeltätigkeit der Klägerin, kann dies wegen der in § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB angeordneten Nichtigkeitsfolge ihren Provisionsanspruch zu Fall bringen."
Damit ist der Makler in diesem Verfahren jedenfalls leer ausgegangen und hatte zudem noch alle Kosten des Verfahrens zu tragen.
3. Ohne Auskunft und Vorlage keine Zahlungspflicht!
Das Urteil stärkt die Rechte der Maklerkunden in erheblichem Umfang und ist eine konsequente Umsetzung des vom Gesetzgeber verfolgten Ziels des Halbteilungsgrundsatzes. Auch die Einhaltung der gesetzlichen Textform wird dadurch gewährleistet. Daher ist dieses Urteil sehr zu begrüßen.
Wenn Sie also als Verbraucher eine Maklerprovision für den Kauf oder Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zahlen sollen und sie von der jeweils anderen Seite wissen, dass diese ebenfalls mit dem Makler einen Vertrag geschlossen hat und/oder eine Rechnung erhalten hat, dann lassen Sie sich unbedingt den entsprechenden Maklervertrag zeigen und bestehen Sie auf der Erfüllung der Informationspflichten. Mit diesem Urteil des Bundesgerichtshofes im Rücken muss der Makler Ihnen die entsprechenden Auskünfte erteilen. Weigert er sich, müssen Sie auch nicht zahlen.
Wenn Sie wissen möchten, ob
- ihr Maklervertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht
- Sie möglicherweise ein Widerrufsrecht haben und
- ob Sie überhaupt zahlen müssen,
können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung ansprechen. Sie können dazu das unten stehende Formular nutzen, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .
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