Mehrbelastung für gewerbliche Mieter!

Indexklauseln in Zeiten hoher Inflation

Gewerbemietverträge enthalten zumeist Regelungen, mit denen die Miethöhe angepasst werden kann. Vergisst der Vermieter, solche Klauseln aufzunehmen, ist die Miete über den gesamten Vertragszeitraum „eingefroren“. Denn anders als im Bereich der Wohnraummiete existieren für gewerbliche Mietverhältnisse keine gesetzlichen Regelungen zur Anpassung der Miete, etwa auf die Höhe der ortsüblichen Mieten.

Neben der statischen – und daher oft für beide Seiten spekulativen – Staffelmiete bedient sich die Vertragspraxis gerne Wertsicherungsklauseln. Maßgeblich für eine Anpassung der Miete ist bei fast allen Regelungen der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Verbraucherpreisindex (VPI).

Doch Vorsicht! Nicht jede Wertsicherungsklausel ist zulässig:

Unproblematisch sind Vereinbarungen in Mietverträgen, die mindestens auf zehn Jahre geschlossen wurden oder nach denen der Mieter eine kürzere Laufzeit durch ihm eingeräumte Optionsrechte auf mindestens zehn Jahre verlängern kann. In diesem Fall erlaubt es das Preisklauselgesetz (PrKG), die Miethöhe von der Indexentwicklung abhängig zu machen. Zulässig sind insbesondere Klauseln, nach denen sich die Miete im gleichen Verhältnis verändert, wie der VPI gestiegen oder gesunken ist (sog. automatische Wertsicherungsklauseln).

Soll der Mietvertrag hingegen nach einer kürzeren Dauer enden, sind solche Klauseln verboten. Die Unzulässigkeit der Regelung bedarf allerdings stets einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung. In solchen Fällen weicht die Praxis gerne auf sog. Leistungsvorbehaltsklauseln aus. Auch solche nehmen häufig auf die VPI-Entwicklung Bezug. Sie unterscheiden sich allerdings von den automatischen Wertsicherungsklauseln dadurch, dass eine Anpassung nur verlangt werden kann, nicht aber ohne entsprechende (schriftformbedürftige!) Vereinbarung der Parteien eintritt. Dabei können die Klauseln durchaus nur eine Mietanhebung und keine –senkung vorsehen („upwards only“). Außerdem, und das wird in diesen Zeiten von wachsender Bedeutung sein, darf das Anpassungsverlangen nur im Rahmen billigen Ermessens ausgesprochen werden. Es sind somit – neben der Indexveränderung – auch weitere Kriterien relevant, insbesondere ob die Anhebung der Miete auch der Entwicklung der Marktmiete entspricht. So gab es in der Bundesrepublik Zeiten, in denen die Mietentwicklung trotz Inflation negativ war, das allgemeine Preisniveau somit stieg, während die Mieten stagnierten. In solchen Fällen wird sich eine Anhebung der Miete kaum mit dem angestiegenen Verbraucherpreisindex rechtfertigen lassen.

In diesen Tagen erhalten viele Gewerbemieter von Ihren Vermietern Mietanpassungsverlangen. Wurde eine – zulässige (s. o.) – automatische Wertsicherung vereinbart, wird sich dem wenig entgegensetzen lassen. In allen Fällen der indexbasierten Leistungsvorbehaltsklauseln besteht jedoch Raum für Gegenwehr:

Richtig ist, dass mit der Inflation auch das Niveau der Gewerbemieten trotz der meist pandemiebedingten Delle ansteigt. Es darf jedoch bezweifelt werden, dass dieser Anstieg auch nur ansatzweise der momentanen Inflation von rund 10 Prozent pro Jahr entspricht. Eine „ungefilterte“ Anwendung der Indexveränderung auf die Miethöhe dürfte sich schon deshalb verbieten.

Hinzukommt, dass die Indexklauseln stets nur die Grundmiete und nicht die Nebenkosten betreffen. Die „Preistreiber“, welche die Inflation forcieren, sind jedoch momentan die exorbitant gestiegenen Energiekosten, insbesondere für Strom und Gas. Diese Mehrkosten übernimmt der Mieter aber in aller Regel bereits im Rahmen seiner Nebenkosten. Gewichtige Gründe, hierneben auch die Grundmiete im Verhältnis der Indexveränderung anzuheben, existieren nicht.

Fazit: Ein Mietanpassungsverlangen, das auf eine Leistungsvorbehaltsklausel gestützt wird, dürfte unzulässig sein, wenn allein der VPI-Anstieg für die neue Miethöhe herangezogen wird!