Mieter darf in die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer desselben Mietobjektes Einsicht nehmen

Endet ein Abrechnungszeitraum über Heizkosten (oder andere verbrauchsabhängige Kosten) mit einer hohen Nachzahlung für den Mieter, ist es verständlich, dass der Mieter ein Interesse daran hat auch Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten der übrigen Nutzer zu nehmen. Häufig wird den Mietern eine solche Einsichtnahme von den Vermietern aber verweigert. Nunmehr hat der BGH zugunsten der Mieter entschieden.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien waren über einen Mietvertrag von 2012 bis 2015 über eine 94 m² große Drei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verbunden. Die Gesamtwohnfläche des Heizkreises des Mehrfamilienhauses betrug 720 m². 

Die Vermieterin stellte die Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 in Rechnung. Darin betrug der Anteil der Mieter an den Gesamtkosten des Hauses nach den Verbrauchswerten 42,8 % (2013) und 47 % (2014). Insgesamt sollten die Mieter deshalb einen Betrag in Höhe von 5.310,43 € für die beiden Jahre nachzahlen. 

Die Mieter verlangten von der Vermieterin die Möglichkeit, in die Einzelverbrauchsdaten sämtlicher Nutzer des gemeinsam versorgten Mietobjekts Einsicht zu nehmen. Dies wurde Ihnen von der Vermieterin verweigert. Die Mieter wurden in der 1. und 2. Instanz zur Nachzahlung auf die Heizkostenabrechnungen verurteilt.

Die Entscheidung 

Der Bundesgerichtshof hebt die Entscheidungen der Instanzgerichte auf und weist die Klage der Vermieter ab. 

Der Bundesgerichtshof klärt zunächst die Beweislastverteilung in einem Betriebskostenprozess, die von den Instanzgerichten fehlerhaft bestimmt wurde. Demnach ist es zuerst Aufgabe des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass die erhobene Forderung inhaltlich richtig ist (also die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten). Im Anschluss hätte dann dem Beweisangebot der Mieter nachgegangen werden müssen, die Sachverständigenbeweis für die mangelnde Plausibilität des berechneten Wärmeverbrauchs angetreten hatten. 

Anschließend stellt der Bundesgerichtshof fest, dass die Mieter ein Recht auf Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts haben. Sie sollen sich Klarheit verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmen, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Mieter muss hierfür kein besonderes Interesse an einer Belegeinsicht darlegen. 

Verweigert ein Vermieter abschließend die Belegeinsicht, ist die Klage des Vermieters auf Leistung einer Nachzahlung abzuweisen. Der Vermieter verhält sich durch die Verweigerung der Belegeinsicht pflichtwidrig, da er eine Überprüfung der Abrechnung verhindere. Ein Zahlungsverlangen wäre daher eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende, unzulässige Rechtsausübung. 

Praxistipp

Als Mieter sollte man sich immer zum Ende bzw. Anfang des Jahres die Einzelverbrauchsdaten der Heizkostenverteiler notieren. Der Großteil der Heizkostenverteiler speichert die Vorjahresergebnisse immer nur für ein Jahr. Im Anschluss werden diese Vorjahresergebnisse durch die Werte des nächsten Jahres überschrieben und stehen nicht mehr zur Verfügung. Eine Überprüfung der Richtigkeit der Verbrauchsdaten der Heizkostenabrechnung ist dann so gut wie nicht mehr möglich.