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Mieterhöhung wegen Modernisierung? Achtung an alle Mieter!
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Kennen Sie Ihre Rechte und schützen Sie sich vor ungerechtfertigter “Mieterhöhung wegen Modernisierung”
Um stetig steigenden Mieten in Deutschland entgegenzuwirken, wurde in Deutschland die Mietpreisbremse eingeführt. Einige Vermieter versuchen diese zu umgehen, indem unter dem Deckmantel von Modernisierungsarbeiten Mieterhöhungen durchgesetzt werden sollen. Wann eine Mieterhöhung bei Modernisierung tatsächlich rechtens ist, ist allerdings im Einzelfall zu prüfen und genügt oftmals nicht die gesetzlichen Voraussetzungen.
Mietpreisbremse Neuvermietung
In Deutschland wurde 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Im Bereich angespannter Wohnungsmärkte soll die Miete im bezahlbaren Rahmen bleiben und dadurch Mieter bei der Neuvermietung von Wohnraum schützen vor zu hohen Mieten. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens um 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die mithilfe eines regelmäßig aktualisierten Mietspiegels festgestellt wird.
Auf die Mietpreisbremse und auf die Vormiete hat der Vermieter den Neumieter ausdrücklich hinzuweisen. Sofern ein Mietspiegel besteht, gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich immer, jedoch gibt es auch Ausnahmen, die eine höhere Miete rechtfertigen können. In solchen Fällen muss jedoch genau geprüft werden, ob ein Ausnahmefall tatsächlich vorliegt.
Mieterhöhung wegen Modernisierung – Wann liegt das vor?
Vermieter, insbesondere größere Wohnungsgesellschaften versuchen der Mietpreisbremse zu entgehen, indem sie sich auf den Ausnahmetatbestand der umfassenden Modernisierung berufen. Eine Mieterhöhung in diesen Fällen zulässig sein. Ob es sich tatsächlich um eine umfassende Modernisierungsmaßnahme handelt, wird im Einzelfall vom Gericht durch Abwägung festgestellt.
Laut dem Bundesgerichtshof (BGH) wird eine Modernisierung von Wohnraum als umfassend qualifiziert, wenn sie einen Umfang hat, der eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt. Hierfür erfordert es sowohl einen wesentlichen Bauaufwand als auch qualitative Veränderungen auf die Wohnung, die denen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entsprechen. In finanzieller Hinsicht muss dabei mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanzieller Aufwand erreicht sein. Bloße Erhaltungsmaßnahmen gehören nicht dazu und müssen dementsprechend abgezogen werden. Wesentliche Bereiche der Wohnung können betroffen sein etwa bei der Modernisierung von Heizung, Fußböden, Sanitär, Fenster, Elektroinstallationen oder energetischen Eigenschaften (BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18).
Wird die Miete “aufgrund Modernisierungsmaßnahmen” erhöht, muss genau geprüft werden, ob es sich tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt und ob Instandhaltungskosten davon abgezogen sind. Dem wesentlichen Bauaufwand in Höhe von einem Drittel und den qualitativen Auswirkungen wird gleiches Gewicht zugemessen.
Sie sind von Mieterhöhung wegen Modernisierung betroffen?
Klassische Instandhaltungsarbeiten zählen nicht zur Modernisierung der Mietwohnung. An dieser Stelle ist genauestens zu kontrollieren, wie die Kostenaufstellung durch den Vermieter erfolgt ist. Reparaturarbeiten müssen abgezogen werden und auch auf eine wesentliche qualitative Veränderung muss bestehen. Oftmals werden die Voraussetzungen nicht erfüllt. Um ein Drittel der Neubaukosten zu erreichen, werden von Wohnungsgesellschaften gerne auch fiktive Architektenkosten angeführt und tatsächlich gezahlte Preise sind nicht mehr nachvollziehbar.
Haben Sie keine Angst und lassen Sie sich als Mieter nicht abschrecken, eine “Mieterhöhung wegen Modernisierung” ist des Öfteren nicht rechtens, da sie nicht den Voraussetzungen einer tatsächlichen Modernisierung entspricht.
Mietpreisbremse Neuvermietung oder Modernisierung – Wir setzen Ihre Rechte durch!
Sie zweifeln daran, ob ihre Mieterhöhung rechtens ist oder ihr Vermieter weigert sich, die Mietpreisbremse einzuhalten? Wir helfen Ihnen weiter! Kontaktieren Sie unsere Kanzlei unter 04202/638370 oder schreiben Sie uns per E-Mail eine Nachricht an: info@rechtsanwaltkaufmann.de
Die enthaltenen Informationen in diesen Artikel dienen allgemeinen Informationszwecken und beziehen sich nicht auf die spezielle Situation einer Person. Sie stellen keine rechtliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen.
Quellen zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung
https://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/mietpreisbremse/92-miethoehe-neuvermietung.html
https://conny.de/miete/mietpreisbremse/modernisierungs-tricks
Beitrag ARD: “Höhere Mieten auch dank Mietpreisbremse”
https://www.youtube.com/watch?v=4FzJHxxWcpw
Foto von Milivoj Kuhar gefunden auf Unsplash
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