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Mietminderung | Anfänglicher Mangel | Vorbehalt bei Übergabe
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Die Geltendmachung einer Mietminderung sorgt bei Vermietern regelmäßig für Verstimmungen. Besonders ärgerlich ist es, wenn der Zustand der Wohnung bzw. der Mietsache bei Übergabe an den Mieter bekannt war.
Ist ein Mangel im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden und nimmt der Mieter die mangelhafte Mietsache an, obwohl er den Mangel kennt, kann er gem. § 536b S.3 BGB seine Gewährleistungsrechte aus § 536 BGB und § 536a BGB nämlich nur dann geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält:
„Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.“
Die vorbehaltlose Annahme hat die Wirkung eines Verzichts auf die Gewährleistungsrechte und setzt daher die positive Kenntnis von dem Mangel im Zeitpunkt der Annahme voraus. Fahrlässige Unkenntnis genügt nicht.
Da unter der Annahme der Mietsache i. S. d. § 536b S.3 BGB die Überlassung der Mietsache zu verstehen ist (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04), die in der Regel mit der Übergabe gleichzusetzen ist, muss der Mieter den erforderlichen Vorbehalt bei der Übergabe erklären, um seine Rechte wegen ihm bekannter Mängel nicht zu verlieren.
Mit Bekanntwerden des Mangels bzw. wenn grob fahrlässig davon keine Kenntnis erlangt wurde, verjährt das Recht auf Mietminderung nach drei Jahren.
Das BGB gibt also dem Vermieter schon von Haus aus zwei Argumente an die Hand, um sich erfolgreich zu verteidigen: Die Mietsache wurde bei Übergabe vorbehaltlos akzeptiert und der Anspruch auf Mietminderung ist verjährt, wenn er länger als drei Jahre zurückliegt.
Bei Fragen rund um die Immobilie, ob Vermietung, Verpachtung, Finanzierung oder Versicherung, steht Ihnen Rechtsanwalt Christian Fiehl, LL.M. in Fürth jederzeit gerne zur Verfügung.
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