Mietminderung bei Gewerbetreibenden wegen Corona? - Jetzt beraten lassen!

Der BGH hat heute (12.01.2022) ein Grundsatzurteil gefällt, unter welchen Voraussetzungen Gewerbetreibende sich wegen der (Nicht-)Zahlung der Miete aufgrund eines behördlich angeordneten Corona-Lockdowns auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen können (XII ZR 8/21).

Lockdown = Mangel?

In seiner Entscheidung führt der BGH zunächst aus, dass die behördlich angeordneten Betriebsschließung keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB darstellen. Denn das wäre nur der Fall, wenn die behördliche Anordnung sich auf die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage des Mietobjekts auswirken würde. Die eingeschränkte bzw. ausgeschlossene Brauchbarkeit sei davon aber nicht betroffen.

Wegfall der Geschäftsgrundlage?

Allerdings steht dem betroffenen gewerblichen Mieter ein Anspruch auf Vertragsanpassung für den betroffenen Zeitraum des Lockdowns zu. Denn durch den Lockdown sei die Erwartung der beiden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, sozialen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Vertrages nicht ändern würden, erschüttert worden. Dadurch ist dem Mietvertrag bezüglich der Miete (zumindest teilweise) die Geschäftsgrundlage entzogen worden.

Wie wirkt sich dies konkret auf die Miethöhe aus?

Allerdings muss dem betroffenen Mieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar gewesen sein. Laut dem BGH ist dies aber bei den hoheitlichen Maßnahmen der COVID-19-Pandemie gegeben. Denn die wirtschaftlichen Nachteile durch den Lockdown beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen des Gewerbetreibenden, sondern sind Folge eines staatlichen Eingriffs.

Wie wirkt sich das auf die Miethöhe aus?

Da es sich bei den Lockdowns um staatliche Eingriffe handelt, können die wirtschaftlichen Nachteile keiner Vertragspartei alleine zugewiesen werden. Es muss daher eine Abwägung aller Umstände im Einzelfall stattfinden. Von primärer Bedeutung sind dabei natürlich die konkreten Umsatzrückgänge des Mieters für die Zeit der Schließung, allerdings nur bezogen auf das konkreten Mietobjekt! (und nicht etwa bezogen auf den Gesamtkonzern). Weiter zu berücksichtigen ist, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat, um die drohenden Verluste zu vermindern. Darüber hinaus spielt auch eine Rolle, inwieweit der Mieter u.U. staatliche Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile („Corona-Hilfen“) oder Leistungen aus einer Betriebsversicherung erhalten hat.

Fazit

Gewerbetreibenden steht grundsätzlich ein Anspruch auf Reduzierung der Mieten für den Zeitraum behördlich angeordneter Lockdowns zu. Allerdings ist die Höhe der Reduzierung einzelfallabhängig. Lassen Sie sich daher jetzt beraten, ob und ggf. in welcher Höhe Ihnen Ansprüche zustehen!