Mietminderungstabelle: In welchem Umfang ist eine Mietkürzung bei Mängeln gerechtfertigt?

So gehen Sie bei einer Mietminderung vor

Schritt 1: Prüfen Sie, ob wirklich ein Mangel vorliegt. Ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, schränkt den Wohnwert erheblich ein, darf nicht selbst verschuldet und bei Mietbeginn nicht bekannt gewesen sein.

Schritt 2: Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos, Videos, Zeugen oder einem Protokoll.

Schritt 3: Melden Sie den Mangel unverzüglich schriftlich Ihrem Vermieter, am besten per Einwurfeinschreiben.

Schritt 4: Setzen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels.

Schritt 5: Wenden Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, wenn Ihr Vermieter den Mangel nicht beseitigt.

Schritt 6: Teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, dass Sie die Miete mindern wollen sowie ab wann und um welchen Betrag.

Schritt 7: Zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung in voller Höhe weiter.

Wann dürfen Sie die Miete mindern?

Als Gegenleistung für die Zahlung der Miete können Sie erwarten, dass Ihr Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhält. Treten Mängel auf, die die Nutzbarkeit Ihrer Wohnung erheblich einschränken, muss er diese beseitigen.

Tut er das nicht, haben Sie als Mieter das Recht, nach vorheriger Mängelanzeige die Miete zu mindern. Voraussetzung für eine Mietminderung ist nach dem Gesetz, dass ein Mangel an der Wohnung während der Mietzeit auftritt oder bereits bei Mietbeginn vorhanden war. Dass der Vermieter den Mangel nicht verursacht hat, spielt für das Recht auf Minderung keine Rolle.

In § 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) heißt es konkret: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.“

anwalt.de-Empfehlung: Um zu beurteilen, ob ein Mangel eine Mietminderung rechtfertigt, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er kann realistisch einschätzen, ob und in welcher Höhe eine Minderung angemessen ist.

Wie viel Mietminderung ist gerechtfertigt?

Kommt Ihr Vermieter seiner Pflicht, den Mangel zu beseitigen, nicht nach, können Sie die monatliche Miete einschließlich Nebenkosten um einen bestimmten Prozentsatz mindern. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Verhältnis des Mangels zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Das heißt, die Schwere und Dauer des Mangels beeinflussen, wie stark der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt ist und wie hoch die Mietminderung ausfallen kann. Die Miete kann nur so lange gekürzt werden, wie der Mangel besteht. Die Frage, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist, wird immer noch von Gericht zu Gericht unterschiedlich entschieden und hängt vom Einzelfall und den individuellen Umständen ab.

Aus diesem Grund existiert die Mietminderungstabelle. Dabei handelt es sich um eine inoffizielle Sammlung mietrechtlicher Urteile, die eine Orientierungshilfe für Mieter sein soll. Die Höhe der Mietminderung, die die Gerichte zugesprochen haben, wird prozentual von der Bruttomiete (Kaltmiete inklusive Nebenkosten) berechnet. Je nachdem, wie stark der Wohnwert beeinträchtigt ist, haben die Gerichte in der Vergangenheit eine Minderungsquote zwischen 0 % und 100 % festgelegt.

anwalt.de-Tipp: Die Urteile in der Mietminderungstabelle sind nur Beispiele dafür, wie Gerichte in der Vergangenheit zu einem bestimmten Minderungsgrund entschieden haben. Sie können die Mietminderungstabelle daher nicht pauschal auf Ihren Fall anwenden und sollten sich in jedem Fall von einem Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht beraten lassen, bevor Sie die Miete mindern.

Gründe für eine Mietminderung

Die Fenster schließen nicht richtig, der Schallschutz ist mangelhaft oder in der unmittelbaren Nachbarschaft befindet sich eine Gaststätte oder Diskothek. Es gibt viele Gründe, aus denen Mieter die Miete mindern können.

Das Deutsche Anwaltsregister (DAWR), das auch eine Mietminderungstabelle herausgibt, listet mehrere Hundert Kategorien auf. Am häufigsten betreffen Mietminderungen folgende Bereiche:

• Aufzug/Treppenhaus
• Balkon/Terrasse/Garten
• Bauarbeiten
• Dämmung/Isolierung
• Feuchtigkeit/Schimmel
• Garage/Stellplatz
• Geruchsbelästigung
• Heizung
• Lärmbelästigung
• Nachbarn
• Schadstoffbelastung (z. B. Asbest)
• Tiere/Ungeziefer
• Wasserschäden

anwalt.de-Empfehlung: Wenn Sie unsicher sind, ob in Ihrer Wohnsituation eine Mietminderung infrage kommt, lassen Sie sich am besten rechtlich beraten. Jetzt den passenden Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden!

Mietminderungstabelle: Urteile

Die folgende Auflistung von Urteilen stellt nur eine Auswahl dar und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Mietminderungstabelle Heizung

Mietminderungstabelle Wasserschaden

Mietminderungstabelle Schimmel

Mietminderungstabelle Lärmbelästigung

Mietminderungstabelle: Sonstige Gründe

Vor Mietminderung müssen Sie den Mangel melden

Als Mieter haben Sie nur dann das Recht, die Miete zu mindern, wenn Sie dem Vermieter den Mangel angezeigt haben. Sie müssen den Vermieter unverzüglich informieren, nachdem Sie den Mangel entdeckt haben. Er muss schließlich die Möglichkeit haben, den Mangel zu beheben und schnellstmöglich Abhilfe zu schaffen. Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Bei verspäteter Mitteilung droht nicht nur der Verlust des Mietminderungsrechts. Sie können sich sogar gegenüber Ihrem Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn durch die verspätete Anzeige Folgeschäden entstehen, z. B. durch ein undichtes Dach oder einen Fehler in der Elektrik.

Die Mängelanzeige ist an keine bestimmte Form gebunden und könnte theoretisch auch mündlich erfolgen. Aus Beweisgründen sollte sie jedoch immer schriftlich – am besten per Einwurfeinschreiben – übermittelt werden. In der Regel ist dem Vermieter eine angemessene Frist (ca. zwei Wochen) zur Beseitigung des Mangels zu setzen. In dringenden Fällen kann die Frist auch kürzer sein. Die Frist beginnt mit dem Tag der Mängelanzeige.

Behauptet der Vermieter, die Mängelanzeige sei verspätet erfolgt, muss er beweisen, dass Sie den Mangel nicht unverzüglich angezeigt haben. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 05.12.2012 (Az.: VIII ZR 74/12) entschieden. Die Beweispflicht wurde damit grundsätzlich dem Vermieter auferlegt. Ein Freibrief für Mieter ist das Urteil aber nicht.

Sie können sich nicht einfach darauf berufen, den Mangel angezeigt zu haben. Stattdessen müssen Sie zumindest angeben, wann, wie und wo die Anzeige ungefähr erfolgt sein soll. Der Vermieter muss diese Angaben jedoch erst erfolgreich widerlegen, damit ein eventuelles Minderungsrecht entfällt.

Eine Klausel in Ihrem Mietvertrag, mit der sich Ihr Vermieter von Mietminderungsansprüchen befreien will, ist unwirksam. Ihr Recht auf Mietminderung besteht unabhängig davon, was in Ihrem Mietvertrag steht.

Mietmängel für eine Mietminderung richtig dokumentieren

Wenn Sie die Miete wegen eines Mangels an der Wohnung mindern wollen, müssen Sie diesen Mangel auch beweisen. Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11) hat klargestellt, wie dieses Mängelprotokoll aussehen muss, damit der Mangel rechtlich einwandfrei dargelegt ist.

Das Protokoll muss zwar grundsätzlich den konkreten Mangel sowie den Zeitpunkt und die Dauer seines Vorliegens enthalten. Der Umfang des Mangels und ein bestimmter Minderungsbetrag müssen aber nicht angeben werden. Auch müssen wiederholt auftretende Mängel (zum Beispiel Lärm und Schmutz) nicht jedes Mal im Detail protokolliert werden.

anwalt.de-Tipp: Sie haben Fragen, wie Sie einen Mangel der Mietsache richtig protokollieren und dem Vermieter anzeigen? Ein Rechtsanwalt berät Sie dazu und begleitet Sie bei den weiteren rechtlichen Schritten. Jetzt den passenden Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden auf anwalt.de!

Müssen Sie die Mietminderung dem Vermieter ankündigen?

Eine Mietminderung erfolgt kraft Gesetzes. Das bedeutet, Sie müssen die Mietminderung nicht vor Gericht oder gegenüber dem Vermieter geltend machen und brauchen dafür auch keinen Anwalt. Die Minderung erfolgt einfach über die laufenden Mietzahlungen, indem Sie weniger Miete zahlen.

Achtung: Wer die Miete einfach eigenmächtig mindert, riskiert eine Kündigung. Wird nämlich später von einem Gericht festgestellt, dass die Mietminderung unberechtigt oder zu hoch war, kann der Vermieter zum einen die zu wenig gezahlte Miete zurückfordern. Zum anderen hat er das Recht, Ihnen fristlos zu kündigen, sobald die ausstehende Miete einen Wert von zwei Monatsmieten übersteigt. Die Mietminderung kann in diesem Fall als Zahlungsrückstand gewertet werden.

Am sichersten ist es daher, wenn Sie Ihrem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie die Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung in voller Höhe zahlen. Denn wenn Ihr Vermieter auf Ihre Mängelanzeige nicht reagiert und wochenlang nichts passiert, können Sie die Miete immer noch rückwirkend mindern.

anwalt.de: Die Mietminderung ist ein rechtlich komplexes Thema. Wir empfehlen daher, sich vorab von einem Anwalt beraten zu lassen, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist. Jetzt den perfekten Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht finden!

(THH, GUE, WEL)