Mietminderung bei Wasserschaden – die Gebäudeversicherung zahlt! Teil VI

Ein Wasserschaden berechtigt grundsätzlich zur Mietminderung

Sobald in einer Mietwohnung ein Wasserschaden aufgetreten ist, streiten sich Eigentümer und Mieter oft über eine Mietminderung. Aus versicherungstechnischer Sicht muss dies jedoch nicht sein, denn die geltend gemachte Mietminderung nach einem Wasserschaden wird regelmäßig durch die Gebäudeversicherung an den Eigentümer zurückerstattet. 

Mietminderung nach Wasserschaden bietet keinen Anlass für Streit

Dies bedeutet letztlich, dass weder der Vermieter noch der Mieter einen finanziellen Nachteil erleiden, wenn sie die Behebung des Wasserschadens gemeinsam und richtig angehen. Vielmehr noch, wenn beide gemeinsam an einem Strang ziehen, dann kommt letztlich – und berechtigterweise – nur die Gebäudeversicherung für die Mietminderung auf. 

Mietminderung nach Wasserschaden beim Vermieter anzeigen

Scheuen Sie also nicht, eine Mietminderung beim Vermieter nach einem Wasserschaden geltend zu machen.

Kommt es auf ein Verschulden bei der Mietminderung nach einem Wasserschaden an?

Nein, auf ein Verschulden kommt es bei der Mietminderung regelmäßig nicht an. Oft wenden Vermieter aber bei einem Wasserschaden ein, dass Sie ja selbst gar kein „Verschulden“ treffen würde, weil z. B. ein Leitungsrohr geplatzt ist, sodass eine Mietminderung nicht geltend gemacht werden könne. Diese Ansicht beruht vielfach auf der Unkenntnis der eigenen Versicherungsbedingungen, denn mit Eintritt des Versicherungsfalls in der Wohngebäudeversicherung werden auch entsprechende Mietminderungen ausgeglichen. 

Der entsprechende Passus findet sich in § 9 Nr. 1 VGB 2010 der Wohngebäudeversicherung.

Mietminderungstabellen helfen bei der Berechnung der Mietminderung

Mietminderungstabellen geben Anhaltspunkte für die Berechnung der Mietminderung. Mietminderungstabellen beziehen sich aber immer auf konkrete Einzelfälle und sind für die Gebäudeversicherung auch nicht bindend. Dies bedeutet jetzt aber keineswegs, dass man sparsam bei der Berechnung sein sollte. Vielmehr kommt es einfach auf die Begründung der Mietminderung an. 

So wird das Fehlen der Nutzbarkeit der Küche oder des Bades nach einem Wasserschaden höher angesetzt, als z. B. der fehlende Hobbyraum im Keller. Hier ist argumentatives Geschick gefragt.

Was ist alles bei der Berechnung der Mietminderung nach einem Wasserschaden zu berücksichtigen?

Kurz, es ist sehr viel bei der Mietminderungsberechnung zu berücksichtigen, denn so vielseitig die Wasserrohre sind, so vielseitig sind auch die beeinträchtigten Wohnqualitäten nach einem Wasserschaden. Wenn z. B. ein Heizungsrohr einen Schaden erlitten hat, dann ist die Heizung und regelmäßig auch die Warmwasserversorgung beeinträchtigt. 

Durch die Bautrockner kommt es zu einer Lärmbelästigung. Die Renovierung des Badezimmers dauert an. Trocknungsschläuche liegen rum usw. Die Gründe, die bei der Berechnung der Mietminderung eine Rolle spielen, sind also vielfältig.

Wie mache ich die Mietminderung geltend?

Die Mietminderung nach dem Wasserschaden zeigen Sie am besten direkt bei Ihrem Vermieter an. Zeigen Sie aber auch auf, dass er die Mietminderung von seiner Gebäudeversicherung zurückerstattet bekommt, damit es nicht unnötig zum „Streit“ mit dem Vermieter kommt. Es reicht zu Beginn des Wasserschadens bereits aus, dass Sie den Vermieter einfach von der beabsichtigten Mietminderung in Kenntnis setzen, da zu Beginn des Wasserschadens eine endgültige Berechnung der Mietminderung überhaupt nicht möglich ist.

Kann die Mietminderung nach einem Wasserschaden rückwirkend geltend gemacht werden?

Ja, dies ist regelmäßig unproblematisch, wenn Sie dies nach dem Abschluss der Sanierungsarbeiten in die Wege leiten. 

Musterbrief zur Mietminderung

Nein, es gibt keinen Musterbrief für die Berechnung der Mietminderung, denn es kommt eben auf Ihren Einzelfall handelt. Ich rate daher von der Verwendung von Musterbriefen bei der Geltendmachung von Mietminderungen ab, da ansonsten nicht sämtliche Aspekte der Mietminderung berücksichtigt werden.

Welche Gründe berechtigen zur Mietminderung nach einem Wasserschaden?

Pauschal lassen sich die folgenden Sanierungsarbeiten als Beeinträchtigung der Wohnqualität und damit als Mietminderung nach einem Wasserschaden zusammenfassen:

• Mietminderung wegen Schimmel
• Mietminderung wegen Baulärm
• Mietminderung wegen der Heizung
• Mietminderung wegen der Warm-Wasserversorgung
• Mietminderung wegen der Trocknungsgeräte
• Mietminderung wegen fehlender Nutzbarkeit von Räumen 

Welche weiteren Ansprüche bestehen nach einem Wasserschaden?

Die Fragen, die im Zusammenhang mit einem Wasserschaden in Bezug auf eine Mietwohnung auftreten, lassen sich nicht wirklich in gebotener Kürze zusammenfassen, denn die Fragen sind einfach zu umfangreich. Die Problemfelder erstrecken sich auf die Hausratversicherung, die Gebäudeversicherung und sogar der Haftpflichtversicherung. Jede dieser Versicherungen deckt unterschiedliche Risiken ab, sodass es dementsprechend andere rechtliche Beurteilungen und Ansprüche gibt.

Auch ist es so, dass die Versicherungsbedingungen von Versicherung zu Versicherung variieren. Man bedenke einfach, dass es Mieter gibt, die über keine Hausratversicherung verfügen. Im Falle einer Unbewohnbarkeit einer Wohnung stellt sich sodann die Frage nach den externen Unterbringungskosten. Dieses Risiko wird eigentlich über die Hausratversicherung abgedeckt, aber es gibt auch Gebäudeversicherungen, die dieses Risiko mitversichert haben.

Die Gebäudeversicherung ist nicht dein Feind nach einem Wasserschaden

Als ehemaliger Schadenregulierer für Versicherungen weiß ich, worüber ich schreibe, denn ich habe unzählige Wasserschäden für Versicherungen besichtigt und reguliert. Hierbei habe ich auch Erfahrungen mit anwaltlichen Kollegen sammeln dürfen, die sich wahrscheinlich überall auskannten, aber eben nicht in diesem Thema.

So musste ich einer Kollegin erstmal die Möglichkeit der Rückerstattung der Mietminderung durch die Gebäudeversicherung erklären.

Eine andere Kollegin vom Mieterschutzbund drohte in einer laufenden Regulierung mit Klage. Der Wasserschaden sollte binnen 3 Wochen behoben werden, was praktisch nicht möglich ist, wenn man alleine eine Trocknungsphase von 3 Wochen einrechnet.

Berechnung der Mietminderung nach einem Wasserschaden

Update: Bei der Mietminderung wird vom Brutto-Betrag ausgegangen, also nicht von der Kaltmiete.

Fazit zum Wasserschaden und Gebäudeversicherung 

Wenn Sie sich etwas zum Thema rund um Gebäudeversicherung und Wasserschaden belesen wollen, dann empfehle ich Ihnen auch die weiteren Rechtstipps aus der Reihe: Der Wasserschaden in der Gebäudeversicherung.

• Wasserschaden in der Gebäudeversicherung Teil I – Wer zahlt die Leckortung?
• Wasserschaden in der Gebäudeversicherung Teil II – Ursachenbehebung mitversichert?
• Wasserschaden in der Gebäudeversicherung Teil III – Trocknungskosten
• Wasserschaden in der Gebäudeversicherung Teil IV – Sanierungskosten
• Wasserschaden in der Gebäudeversicherung Teil V – Fiktive Abrechnung

Bitte schauen Sie vor einer Nachfrage in den gängigen Mietminderungstabellen der Mieterschutzvereine nach.

Axel Schwier Rechtsanwalt