Neue Regeln zur Makler-Provision beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern

Das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" vom 12. Juni 2020 (BGBl. I, S. 1245) bringt Änderungen im Maklerrecht. Das betrifft vor allem die Frage, wer oder wer wieviel von der Provision/Courtage zu zahlen hat. 

Aktuell ist es so, dass der Makler zwar vom Verkäufer beauftragt wird, die Kostenlast aber regelmäßig beim Käufer liegt. Provisionen bis zu 7,14% vom Kaufpreis sind dabei möglich. Da kommen schnell Beträge im 5-stelligen Bereich zusammen, die erheblich belasten können. Ist dann die Maklerleistung noch unprofessionell, ist der Unmut berechtigt.

Nach Jahrzehnten der Kritik, wurde diese Rechtlage zuerst in der Vermietung geändert. Nun hat der Gesetzgeber für den Kauf von Eigentumswohnungen (ETW) und Einfamilienhäusern (EFH) nachgezogen. Zeit wurde es.

Was ist neu?  Zunächst geht es um die Art des Vertragsschlusses. Das Gesetz sieht bislang keinen Formzwang für Maklerverträge vor; das ändert sich nun: Voraussetzung ist zunächst, dass Sie Verbraucher sind, also nicht unternehmerisch handeln. Ist das der Fall, so muss der Vertrag mit dem Makler in Textform vorliegen. Textform sind alle dauerhaften Datenträger (Papier, E-Mail, Fax usw.). Dabei erfasst das Gesetz alle Formen von Maklern: Der Nachweismakler erhält im Falle des Verkaufs der Immobilie eine Provision allein schon für den Nachweis der Immobilie. Nachweis bedeutet hier, dass allein die Herstellung des Kontakts zum Verkäufer zum Provisionsanspruch führen kann. In der Regel sind die Makler als Vermittlungsmakler tätig. Das geht über die Tätigkeit des Nachweismaklers hinaus (Kaufverhandlungen etc.). Die Anforderungen an die Textform sind in beiden Fällen gegeben. 

Der Klassiker: Der Verkäufer schließt einen Maklervertrag. Der Makler wiederum mit dem Käufer eine Provisionsabrede. Diesen Fall will das Gesetz nun durch eine Regelung zu "Vereinbarungen über die Maklerkosten" (§ 656d BGB) erfassen. Danach gilt: Der Verkäufer haftet dem Makler in gleicher Höhe, wie der Käufer. Und: Der Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer wird erst dann fällig, wenn der Verkäufer seine Provision bezahlt hat und die Zahlung dem Käufer nachgewiesen wird. 

Das hindert nicht, dass der Käufer einen Maklervertrag schließt und damit provisionspflichtig wird. Zu einer Provisionsabrede (mit dem Verkäufer) muss es ja nicht kommen. Das ist aber ersichtlich nicht der Fall, den der Gesetzgeber erfasst sehen will (siehe "Der Klassiker"). 

Eine weitere Neuregelung erfasst den Fall, in dem der Makler für beide Parteien tätig wird ("Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien" - § 656c BGB). Hier müssen beide Provisionen gleich hoch sein. Und ist der Makler für ein Partei unentgeltlich tätig, gilt das auch für die andere Partei. Weicht der Maklervertrag davon ab, ist er unwirksam. Diese Regelung ergänzt das Verbot der Doppeltätigkeit des Maklers bei Interessenkonflikten in § 654 BGB. 

Die Neuregelungen treten ab dem 23.11.2020 in Kraft. Man fragt sich, warum erst dann?

Fazit: Die Neuregelungen greifen ein altes Thema auf. Höchste Zeit, dass dem Maklergewerbe Einhalt geboten wird! Die Makler werden sich in Zukunft um Verträge mit den Käufern bemühen müssen. Und da gilt Vertragsfreiheit!

Tipp: Tragen Sie sich mit dem Gedanken eine ETW oder ein EFH zu erwerben, so beraten wir Sie gern hinsichtlich der vertraglichen Angelegenheiten.