Neues Bauvertragsrecht – Vorbereitung des Architektenvertrags – Zielfindungsphase

Das zum 1. Januar 2018 in Kraft tretende neue Bauvertragsrecht regelt erstmals grundlegende rechtliche Bedingungen für Architekten- und Ingenieurverträge.

Der Vorbereitung solcher Verträge dient zum Schutz des potenziellen Auftraggebers die neue Zielfindungsphase, die in § 650 p BGB geregelt ist. Sofern, was in der Praxis aber eher selten sein wird, die Planungs- und Überwachungsziele zu Beginn der Vertragsverhandlungen noch nicht feststehen, ist durch den Planer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele (Zielfindung, in Anspielung auf die Regelungen der HOAI als „Leistungsphase 0“ bezeichnet) gemeinsam mit einer Kosteneinschätzung vorzulegen. Der Gesetzgeber hat mit der Regelung die Fälle im Blick, in denen beispielsweise der Zweck des zu planenden Gebäudes feststeht, der Auftraggeber aber noch keine sicheren Vorstellungen zur Geschossigkeit, zur Ausführung der Bedachung oder zu anderen grundlegenden Planungsfragen hat; in dieser Phase soll der Planer anhand der Wünsche oder Vorstellungen des Auftraggebers eine Planungsgrundlage zwecks Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele erstellen.

Die Zielfindungsphase setzt voraus, dass Planer und Auftraggeber bereits einen Vertrag – ohne Bestimmung der wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele – geschlossen haben; die Anwendung der neuen Vorschriften ist nur für diesen Fall vorgesehen. Ohnehin ist für die Parteien die Durchführung einer Zielfindungsphase nicht verpflichtend.

Die Ermittlung der „wesentlichen“ Ziele meint nach der Gesetzesbegründung zunächst die Anzahl der Etagen und die Art der Bedachung; hinzu kommen solche Bestandteile, die nach der allgemeinen Verkehrsanschauung für die Funktionsfähigkeit und Geeignetheit des zu planenden Gebäudes unabdingbar sind.

Die Planungsgrundlage hat Skizzen und Beschreibungen des planerischen Vorhabens – etwa im Sinne einer „Bedarfsplanung im Bauwesen“ gemäß DIN 18205 – zu enthalten. Dazu hat der Planer dem Auftraggeber als Kosteneinschätzung – diese erreicht nicht den Status einer Kostenschätzung gemäß DIN 276 (Vorplanung: Leistungsphase 2) – einen groben Rahmen über die zu erwartenden Kosten des gewünschten Objekts auf der Grundlage der bereits bestehenden Daten- und Informationslage vorzulegen; zur Vermeidung von Schadenersatzverpflichtungen hat der Planer bereits hierbei mit gebotener Sorgfalt vorzugehen.

Die Zielfindungsphase endet gemäß § 650 r BGB mit der Zustimmung des Bauherrn zu den vorgelegten Unterlagen; es setzt dann die Ausführung des Planungsvertrages ein. Einer Verweigerung der Zustimmung soll die Kündigung des Vertrages binnen zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen folgen; gegenüber Verbrauchern ist zur Begrenzung des Kündigungsrechtes zudem eine ordnungsgemäße Belehrung erforderlich.

Im Falle einer entsprechenden Fristsetzung ist auch der Planer zur Vertragskündigung nach Abschluss der Zielfindungsphase berechtigt. Er darf dann die Vergütung fordern, die für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen angemessen ist. Der Planer wird sich in der Praxis an den Regelungen der HOAI zur Leistungsphase 1 orientieren, sofern er nicht bereits einzelne Leistungen ausführen Leistungsphasen erbracht hat. Im Übrigen steht es den Parteien offen, vor der Beauftragung das Honorar für die Zielfindungsphase frei zu vereinbaren.