Pauschalpreis, Mängelrechte, Fertigstellungstermin - Welche Regelungen sollte der Bauträgervertrag enthalten?

Verkauft der Verkäufer nicht nur ein Grundstück als Bauland, sondern zugleich ein Bauvorhaben auf diesem Grundstück, handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Angeboten werden unbebaute Grundstücke mit Neubebauung (Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus) oder Sanierungsobjekte. In allen Fällen wird bei einem Bauträgervertrag ein Grundstückskaufvertrag zusammen mit einem Werkvertrag abgeschlossen. Der Verkäufer und Bauträger verpflichtet sich also nicht nur zur Verschaffung des Grundstücks, sondern auch zur Erbringung der vereinbarten Bauleistungen.

Welche Regelungen sollte der Bauträgervertrag enthalten?

Bauträgerverträge müssen notariell beurkundet werden. Sie sollten sämtliche Einzelheiten zum beabsichtigen Bauvorhaben beinhalten. Dies sind insbesondere Regelungen

• zum Kaufgegenstand,
• zum Kaufpreis und dessen Fälligkeit,
• zu Erschließungskosten u.ä.,
• zum Fertigstellungstermin und etwaigen Vertragsstrafen bei Überschreitung,
• zur Abnahme des Objekts,
• zum Besitz-, Lasten- und Gefahrübergang,
• zur Gewährleistung und Mängelrechten sowie
• ggf. zur Finanzierung.

Das geplante Bauvorhaben wird in der Regel detailliert in der Baubeschreibung dargestellt. Diese enthält im Idealfall alle Angaben zum Umfang und Qualität der Leistungen des Bauträgers. Neben der Art der Bauausführung werden auch alle zum Einbau gelangenen Materialien nach Art und Güte, im besten Fall mit Fabrikatangaben, aufgelistet. Die Baubeschreibung wird ergänzt durch die Baupläne. Für Verbraucher ist es besonders wichtig darauf zu achten, dass die Baubeschreibung und Pläne vor Abschluss des Bauträgervertrages geprüft, als Urkunden zum Bauträgervertrag beigefügt und dann auch im Vertragstext als Beschaffenheit des Kaufgegenstands wirksam vereinbart werden. Nicht selten versuchen Bauträger hier im Vertrag "zu tricksen" und die Baubeschreibung lediglich als unverbindlich zu vereinbaren.

Was passiert bei Bauverzögerungen?

Verbraucher sollten stets einen verbindlichen Fertigstellungstermin im Bauträgervertrag vereinbaren. Häufig wird nicht daran gedacht auch den Fall zu regeln, dass dieser Fertigstellungstermin überschritten wird. Hier sollte der Bauträgervertrag Regelungen zu Vertragsstrafen bis hin zu Rücktrittsmöglichkeiten enthalten. Nur so kann der Verbraucher bei Überschreiten des Fertigstellungstermin auch hinreichenden Druck auf den Bauträger ausüben, sofern nicht im Ausnahmefall ein Verschulden des Bauträgers (etwa auf Grund unvorhersehbarer Streiks oder höherer Gewalt wie der Corona-Pandemie) ausscheidet.

Sollten Sonderwünsche im Bauträgervertrag geregelt werden?

Ja! Der Bauträgervertrag muss wie jeder sonstige Immobilienkaufvertrag auch alle Regelungen zum Vertragsgegenstand enthalten. Im Bauträgervertrag sollten daher alle bereits besprochenen Abweichungen von der allgemeinen Baubeschreibung als Sonderwünsche so detailliert wie möglich festgehalten werden. Verbraucher sollten zudem darauf achten, dass der Bauträgervertrag eine Klausel enthält, wonach auch noch nach dem Beurkundungstermin Sonderwünsche vereinbart werden können. Grundsätzlich gilt aber, dass alle Änderungen oder Ergänzungen nach Abschluss des Bauträgervertrages, insbesondere Sonderwünsche, die nach der Beurkundung zwischen Bauträger und Käufer vereinbart werden, vom Notar beurkundet werden müssen. Das bedeutet in der Regel Mehrkosten für den Verbraucher. Daher sollten möglichst alle Sonderwünsche bereits im Bauträgervertrag mitbeurkundet werden.

Kann sich der Kaufpreis für den Hausbau nach der Beurkundung noch erhöhen?

Verbraucher sollten unbedingt einen sogenannten "Pauschalfestpreis" im Bauträgervertrag vereinbaren, bei dem die einzelnen Gewerke nicht separat auszuweisen sind und daher auch Änderungen in der Kalkulation des Bauträgers nicht zu einer Erhöhung des Kaufpreises führen können. Auch hier ist Vorsicht geboten, da Bauträger immer wieder versuchen durch geschickte Formulierungen die Festpreisklausel zum Nachteil der Verbraucher aufzuweichen. Ist ein Pauschalfestpreis wirksam vereinbart, muss der Käufer in der Regel lediglich die Kaufnebenkosten (notarielle Beurkundung, Finanzierungskosten, Kosten der Grundbuchumschreibung, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerkosten) zusätzlich zum Kaufpreis übernehmen.

Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträger kaufen, sind aber unsicher, ob der Ihnen angebotene Bauträgervertrag alle Anforderungen erfüllt oder für Sie ungünstige Regelungen enthält? Wir sind erfahrene Rechtsanwältinnen im Immobilienkaufvertragsrecht und bieten Ihnen eine detaillierte Bauträgervertragsprüfung zum Pauschalpreis von 299,00 € inklusive Mehrwertsteuer an. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf, wenn Sie Fragen haben.