Planungs- und Erschließungskosten bei gescheitertem Grunderwerb

Erbringt ein potentieller Grundstückskäufer im Einvernehmen mit dem Verkäufer vor Annahme dessen Kaufangebotes Aufwendungen zur Planung und Erschließung des Grundstückes, so kommt bei einem Scheitern des Grundstückskaufs ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung in Betracht.

Diesem Beschluss des BGH vom 29.10.2020 – III ZR 142/19 – lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, ein Bauträger, beabsichtigte, von den Beklagten Bauerwartungsland zu kaufen, zu erschließen, aufzuteilen und sodann an von ihr geworbene Bauherren weiterzuverkaufen. Das notarielle Kaufangebot war befristet. Gegen Zahlung eines Kaufpreisteilbetrages sollte die Klägerin schon vor Annahme des Angebotes berechtigt sein, mit der Erschließung des Grundstückes zu beginnen. Nach Fristablauf begann die Klägerin mit der Erschließung des Grundstückes und erbrachte in diesem Zusammenhang Planungs- und Erschließungsleistungen im Wert von rund 70.000 EUR. Da sie jedoch keine Kunden akquirieren konnte, nahm sie das Angebot der Beklagten letztendlich nicht an und leistete auch keine Zahlungen an diese. Die Beklagten verkauften das nunmehr Baulandqualität aufweisende Grundstück anderweitig zu einem höheren Kaufpreis, woraufhin die Klägerin den Ersatz ihrer Kosten verlangte.

Derjenige, der ohne Rechtsgrund Verwendungen auf eine fremde Sache macht, kann hierfür Wertersatz verlangen, wenn mit dem Eigentümer die gemeinsame Erwartung bestand, dass dieser Wertzuwachs dem Verwendenden zugute kommen sollte, diese Erwartung aufgrund später eingetretener Umstände aber nicht mehr erfüllt werden kann. So lag es hier: Nach der gemeinsamen Vorstellung der Parteien sollten die aufgeteilten Grundstücke durch die von der Klägerin geworbenen Bauherren erworben werden und damit die Aufwendungen im wirtschaftlichen Ergebnis der Klägerin zugute kommen. Daher lag daher auch keine aufgedrängte Bereicherung vor. Da die Aufwendungen nach Erlöschen des Kaufangebotes erfolgten, kam es auf die Gründe hierfür nicht an.

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