Praxisguide: Wie werde ich Mietnomaden los?

Vorgehen gegen Mietnomaden

Mietnomaden sind der Alptraum eines jeden Vermieters. Sie „loszuwerden“, gestaltet sich nicht selten als nervenaufreibende Herausforderung. Welche Möglichkeiten haben Sie als Vermieter, um den Mietnomaden möglichst zügig loszuwerden?

1. Mieter nur dann abmahnen, wenn Sie es müssen
2. Mietvertrag korrekt kündigen
3. Wasser und Strom abdrehen – wenn erlaubt
4. Klage auf Räumung einreichen
5. Art der Zwangsvollstreckung mit Bedacht wählen

Mietnomaden abmahnen

Oftmals müssen Sie den Mietnomaden überhaupt nicht abmahnen. Und wenn dieser Schritt nicht erforderlich ist, sollten Sie tunlichst davon Abstand nehmen. Zahlt der Mietnomade zweimal nacheinander die Miete nicht, dann sollten Sie ihm gegenüber sofort die außerordentliche Kündigung erklären.

Die Kündigung

Wie bereits dargelegt, kann dem Mieter sofort gekündigt werden, wenn er wiederholt seiner Pflicht zur Mietzinsentrichtung nicht nachkommt. Erklären Sie vorsorglich daneben die ordentliche Kündigung. 

Damit verbauen Sie dem gerissenen Mietnomaden den Weg, den außerordentlichen Kündigungsgrund mittels späterer Zahlung wegfallen zu lassen. Begründen Sie die Kündigung hinreichend. Sorgen Sie für die Nachweisbarkeit des Zugangs des Kündigungsschreibens.

Die Räumungsklage

Nach dem Zugang der außerordentlichen Kündigung hat der Mieter 2 Wochen, um die Wohnung zu räumen. Sofern der Mieter die Wohnung sodann nicht räumt, erheben Sie beim Amtsgericht Räumungsklage, um den Räumungstitel zu erwirken. 

Sobald das Gericht Sie auffordert, den Gerichtskostenvorschuss zu zahlen, kommen Sie dieser Aufforderung nach. Andernfalls wird dem Mietnomaden die Klage gar nicht zugestellt.

Die Zwangsräumung

Haben Sie den Räumungstitel erstritten, muss dem Mietnomaden das Urteil zugestellt werden. Zumeist ist dieser sodann schon „über alle Berge“. Stellt sich dieses Problem, können Sie gegenüber dem Gericht die öffentliche Zustellung beantragen, soweit Sie zuvor die Ihnen zumutbaren Nachforschungen über den Ort des aktuellen Aufenthalts des Mietnomaden angestrengt haben.

Nach erfolgreicher Zustellung wird dann der Gerichtsvollzieher mit der Räumung betraut. Sollten Sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, die die Kosten der Räumung restlos übernimmt, so können Sie den Weg der „klassischen Räumung“ wählen. 

Der Gerichtvollzieher nimmt pfändbare Gegenstände in Besitz, um offene Mietrückstände ausgleichen zu können und lagert unpfändbare Gegenstände ein.

Wenn Sie keine Deckungszusage von einer Rechtsschutzversicherung für die Zwangsvollstreckung bekommen, sollten Sie – mit Rücksicht auf die horrenden Vorschussgebühren des Gerichtsvollziehers – das sogenannte Berliner-Modell als Vollstreckungsvariante wählen (BGH, Beschluss vom 17.11.2005, I ZB 45/05). 

Dieses Modell sieht vor, dass der Gerichtsvollzieher lediglich den Schließzylinder der Wohnungstür austauscht. Das Inventar des Mietnomaden verbleibt in der Wohnung.

Bzgl. der unpfändbaren Gegenstände in der Wohnung obliegt Ihnen die unliebsame Pflicht, diese selbst einzulagern. Setzen Sie dem ehemaligen Mieter schriftlich eine Frist, diese Sachen abzuholen. 

Doch geben Sie sich nicht dem Irrglauben hin, Sie könnten diese Sachen nach fruchtlosem Fristablauf unbekümmert entsorgen. Nein, weit gefehlt. Sie haben sie vielmehr 30 Jahre lang einzulagern.

Andernfalls könnten Sie sich schadensersatzpflichtig machen nach § 231 BGB, sofern der Mietnomade das Inventar noch herausverlangt. Ferner könnte eine Strafanzeige wegen Sachbeschädigung drohen.

Versorgungssperre

Im Rahmen des Gewerbemietrechts hat der Bundesgerichtshof anerkannt, dass die Einstellung von Strom und/oder Wasser mit den gesetzlichen Vorschriften vereinbar sein kann, sofern das Mietverhältnis beendet worden ist, der Vermieter die Strom- und/oder Wasserlieferung ggü. dem Versorger bezahlt hat und der Mieter seinen Zahlungen nicht nachgekommen ist (BGH, Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07).

Freilich muss zudem vorher die wirksame Kündigung erfolgt sein und es sollte ein Monat nach Zustellung derselben verstrichen sein. Sodann steht einer Versorgungssperre als „Motivationsstütze“ an den Mietnomaden, die Wohnung doch zu verlassen, nichts im Wege.