Problemvermeidung bei Betriebskostenvorauszahlungen in 5 Schritten (Schritt 3)

Schritt 3 - Die Angleichung der Betriebskostenzahlungen

Nach einer Betriebskostenabrechnung haben die Mietvertragsparteien mehrere Möglichkeiten, das Abrechnungsergebnis für den zukünftigen Umgang mit den Betriebskosten anzugleichen.

Einvernehmliche Angleichung der Vorauszahlungen

Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass die monatliche Vorauszahlung auf das jeweilige Abrechnungsergebnis angepasst wird. Eine solche Vereinbarung bedarf bei einem Wohnraummietvertrag keiner bestimmten Form.

Einseitige Angleichung der Vorauszahlungen

Die Änderung der monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten kann auch einseitig von einer Mietvertragspartei vorgenommen werden. Nach einer Abrechnung ist jede Vertragspartei berechtigt, durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vorzunehmen, § 560 Absatz 4 BGB.

Die erforderliche Textform ist eingehalten, wenn es sich um eine in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise (dauerhafter Datenträger) lesbare Erklärung handelt, in der die Person des Erklärenden genannt ist.

Die Erhöhung durch den Vermieter und die Reduzierung durch den Mieter dürfen nur auf einen angemessenen Betrag erfolgen.

Angemessen ist die Anpassung der monatlichen Vorauszahlung, wenn sie dem Abrechnungsergebnis entspricht. Die Hinzurechnung eines Sicherheitszuschlages lässt der Bundesgerichtshof nicht zu. Der sich aus dem Abrechnungsergebnis ergebende monatliche Betrag kann nur dann noch zusätzlich erhöht werden, wenn sich eine Kostensteigerung für die nächste Abrechnung bereits sicher abzeichnet, so z.B. bei einer stattgefundenen Erhöhung der Preise für Heizöl, Müllentsorgung, Wasser usw.. Das alles gilt auch bei einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter.

Richtige Betriebskostenabrechnung ist aunabdingbar

Voraussetzung für eine einseitige Anpassungserklärung (jedenfalls seitens des Vermieters) ist, dass die Abrechnung formell und materiell ordnungsgemäß erstellt worden ist.

Kein Druck, handeln zu müssen

Eine Frist zur Durchführung der Anpassung seit Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist nicht gegeben. Solange dem Mieter eine weitere (jüngere) Betriebskostenabrechnung nicht mitgeteilt worden ist, kann auf die zeitlich letzte (und richtige) Abrechnung Bezug genommen werden.

Angleichung muss bewiesen werden können

Diejenige Mietvertragspartei, die eine Änderung der monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten vornimmt, muss sicherstellen, dass sie die stattgefundene Änderung auch beweisen kann.

Es besteht jedoch keine zwingende Notwendigkeit, an den monatlichen Vorauszahlungen etwas zu ändern. Sind Vermieter und Mieter mit der Situation einverstanden, kann diese beibehalten werden.

Keine Pflicht zur Reduzierung für den Vermieter

Der Vermieter ist gesetzlich nicht verpflichtet, bei einem Guthabenergebnis der Betriebskostenabrechnung die monatliche Vorauszahlung zu senken (anders, wenn eine Pauschale für die Betriebskosten vereinbart ist).

Mehr in Schritt 4

Sie erfahren mehr zur Vermeidung von Problemen bei Betriebskostenvorauszahlungen in "Schritt 4 zur Vermeidung von Problemen bei Betriebskostenvorauszahlungen" oder in einer individuellen Beratung durch Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.