Problemvermeidung bei Betriebskostenvorauszahlungen in 5 Schritten (Schritt 4)

Schritt 4 - Die Einwendungen des Mieters

Hat der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung mitgeteilt, liegt der ball beim Mieter . Ihm stehen Prüfungsrechte zu, die er innerhalb eine ihm vom gestezgeber zugetsandenen Frist wahrnehmen kann.

Einsichts- und Prüfungsrecht des Mieters

Der Mieter ist berechtigt, in die Originale der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegten Unterlagen beim Vermieter Einsicht zu nehmen, um so die Angaben in der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Ein Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Unterlagen besteht nur im preisgebundenen Wohnraum, im preisfreien Wohnraum ausnahmsweise nur, wenn es dem Mieter nicht zumutbar ist, den Vermieter aufzusuchen, z.B. dann, wenn die Verwaltung ihren Sitz in einer anderen Stadt hat.

Der Mieter muss dem Vermieter zu Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen einen konkreten Termin benennen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter selbst Vorschläge zu unterbreiten, solange der Mieter dies nicht getan hat. Das Recht auf Einsichtnahme erstreckt sich auch auf die den Leistungen zugrunde liegenden Verträge (z.B. Hauswartdienstvertrag; Gaslieferungsvertrag, Servicevertrag mit dem Heizkostenabrechnungsunternehmen usw.).

Frist zur Geltendmachung von Einwendungen

Ist der Mieter der Ansicht, dass die Betriebskostenabrechnung Fehler aufweist, muss er diese Einwendung dem Vermieter gegenüber geltend machen. Dies hat er bis spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung zu tun. Überschreitet er diese Frist, ist er mit Einwendungen für diese Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Absatz 3 Satz 5 und Satz 6 BGB.

Zurückbehaltungsrechte des Mieters

Solange der Vermieter trotz Ablauf der Abrechnungsfrist dem Mieter keine Betriebskostenabrechnung vorgelegt hat, ist der Mieter berechtigt, an den laufenden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) bis zur Höhe der zur Abrechnung anstehenden Vorauszahlungen auszuüben, um so den Vermieter zur Abrechnung zu zwingen. Er kann den Vermieter auch auf Vornahme der Abrechnung gerichtlich in Anspruch nehmen.

Gewährt der Vermieter dem Mieter trotz eines konkreten Vorschlages des Mieters keine Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, ist der Mieter berechtigt, an den laufenden Vorauszahlungen und an einem etwaigen Nachzahlungsbetrag ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Den Nachzahlungsbetrag kann der Mieter auch dann verweigern, wenn der Vermieter sich weigert, die Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, wenn nur ihm das möglich ist (z.B. durch Beschaffung von Informationen, die nur der Vermieter einholen kann). Der Mieter kann den Vermieter auch auf Gewährung der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen und auf Vornahme der Korrektur von Fehlern gerichtlich in Anspruch nehmen.

Der Mieter sollte sich jedoch genau überlegen, ob er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen will; kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung und stellt ein Gericht fest, dass der Sachverhalt so liegt, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nicht oder nicht in voller Höhe zusteht, muss der Mieter die sich daraus ergebenden negativen Folgen tragen von Verurteilung zur Zahlung und Übernahme der Kosten des gerichtlichen Verfahrens bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs.

Mehr in Schritt 5

Sie erfahren mehr zur Vermeidung von Problemen bei Betriebskostenvorauszahlungen in "Schritt 5 zur Vermeidung von Problemen bei Betriebskostenvorauszahlungen" oder in einer individuellen Beratung durch Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.