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Problemvermeidung bei Betriebskostenvorauszahlungen in 5 Schritten (Schritt 5)
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Schritt 5 - Die Durchsetzung des Abrechnungsergebnisses und der laufenden Vorauszahlungen
Der Vermieter hat die Möglichkeit, seine Ansprüche auf Zahlung gerichtlich gegen den Mieter durchzusetzen. Solche Ansprüche verjähren innerhalb von drei Jahren gerechnet ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Zur Durchsetzung von Ansprüchen aus einer Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter
● ein Mahnverfahren einleiten;
zuständiges Mahngericht ist das Amtsgericht am Wohnort des Vermieters; unter Angabe der vom Gericht abgefragten Informationen kann der Vermieter (auch online) seine Ansprüche schnell und ohne großen Kostenaufwand einem gerichtlichen Verfahren zuführen. Erhebt der Mieter nicht innerhalb von zwei Wochen, nachdem er den Mahnbescheid mit der Vermieterforderung zugestellt erhalten hat, Widerspruch beim Mahngericht, erlässt das Mahngericht auf Antrag des Vermieters einen Vollstreckungsbescheid. Gegen diesen kann er Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung Einspruch beim Mahngericht einlegen. Tut er das nicht, ist die Forderung des Vermieters rechtskräftig tituliert.
Erhebt der Mieter Widerspruch gegen den Mahnbescheid des
● eine Klage vor dem streitigen Gericht erheben;
zuständiges streitiges Gericht ist das am Ort der Mietsache. Bei der Wohnraummiete ist unabhängig vom Gegenstandswert des Verfahrens immer das Amtsgericht erstinstanzlich zuständig, während in der Geschäftsraummiete das Amtsgericht lediglich bis zu einem Gegenstandwert von maximal 4.999,99 € (Hauptforderung) zuständig ist. Für höhere Gegenstandswerte (ab 5.000.- € Hauptforderung) ist das Landgericht zuständig. Vor dem Landgericht herrscht Anwaltszwang, sodass der Vermieter selbst nicht Klage erheben kann, wenn er selbst nicht bei einer Rechtsanwaltskammer zugelassener Rechtsanwalt ist;
● ein Urkundenprozess vor dem streitigen Gericht einleiten;
Die Zuständigkeit der Gerichte im Urkundenprozess richtet sich nach denen des streitigen Gerichts. Dabei kann der Vermieter unter Vorlage der Originalurkunden (Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Vorauszahlungserhöhung) ein Verfahren führen, in dem der Mieter nur Einwendungen gegen den Inhalt der Urkunden vorbringen kann; andere Einwendungen kann er Mieter dann erst in einem gesonderten (dem sog. Nach-) Verfahren geltend machen; dann verfügt der Vermieter jedoch schon über einen vollstreckbaren Zahlungstitel.
Die Gerichte entscheiden immer von Amts wegen über die Kosten des jeweiligen Verfahrens mit.
● Zwangsvollstreckung gegen den Mieter
Hat der Vermieter in einem der genannten Verfahren einen vollstreckbaren Titel über seine Forderungen gegen den Mieter erwirkt, kann er diese Forderung zwangsweise beitreiben. Hierfür kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Pfändung von Vermögensgegenständen beim Mieter beauftragen oder über das zuständige Vollstreckungsgericht auf andere Vermögenswerte des Mieters (Sparguthaben, Bausparvertrag, gehalts- oder Rentenzahlungen, Anspruchsanwartschaften usw.) zugreifen.
Ein durch ein Urteil rechtskräftig festgestellter Anspruch verjährt erst nach 30 Jahren, § 197 Absatz 1 Nr.3; Nr.4 BGB, so dass aus dem Titel gegen den Schuldner 30 Jahre lang die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, wenn der Schuldner seine Schuld nicht zuvor einlöst.
Sie erfahren mehr zur Vermeidung von Problemen bei Betriebskostenvorauszahlungen in einer individuellen Beratung durch Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
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