Qualifizierter Alleinauftrag beim Makler unwirksam? Keine Provisionspflicht? Fachanwalt für Bankrecht klärt auf

Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht Eser, der seit 18 Jahren auch im Maklerrecht schwerpunktmäßig bundesweit tätig ist, erreichen immer wieder Anfragen von Eigenheimbesitzern, die nachfragen, ob sie aus einem schon abgeschlossenen sog. qualifizierten Alleinauftrag noch aussteigen und so die Zahlung einer Maklerprovision vermeiden können.  

Insoweit muss man erst mal grundsätzlich zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Alleinauftrag unterscheiden.

Der sog. qualifizierte Alleinauftrag wird von einigen Immobilienmaklern verschiedentlich auch als Makleralleinauftrag, Immobilienvermittlungsauftrag, Maklerdienstvertrag oder ähnliches, bezeichnet.

Bei einem sog. einfachen Alleinauftrag kann der Eigenheimbesitzer neben dem beauftragten Makler auch selbst sich um den Verkauf seiner Immobilie kümmern. In diesem Fall hat er keinerlei rechtlichen Konsequenzen zu befürchten und muss auch keine Provision an den Makler zahlen, wenn er den Käufer selbst gefunden hat.

Dies ist beim sog. qualifizierten Alleinauftrag grundsätzlich anders.

Hier soll der Eigenheimbesitzer, also der Verkäufer, den Verkauf der Immobilie allein dem Makler anvertrauen und interessierte Dritte, zum Beispiel aus dem Bekannten- und Freundeskreis, an den Makler weiterleiten. Diesbezüglich werden dann in der Vereinbarung sog. „Hinzuziehungs-/Verweisungsklausel“ abgeschlossen. 

Der Eigenheimbesitzer/Verkäufer muss, auch wenn er den potentiellen Käufer selbst gefunden haben sollte, diesen an den Makler weiter verweisen.  

Hält sich der Verkäufer zum Beispiel nicht daran, so würde er sich gemäß der getroffenen Vereinbarung gegenüber dem Makler schadensersatzpflichtig machen und müsste trotzdem die Provision zahlen.

Qualifizierte Alleinaufträge sind aber häufig fehlerhaft abgeschlossen und unwirksam!

Nach den langjährigen Erfahrungen von Rechtsanwalt Eser sind eine Vielzahl von qualifizierten Alleinaufträgen jedoch rechtlich unwirksam abgeschlossen.

Denn insoweit werden die allermeisten qualifizierten Alleinaufträge nämlich über vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) abgeschlossen.

Nach den Erfahrungen von Rechtsanwalt Eser verstoßen nämlich eine Vielzahl von derartigen Vereinbarungen gegen die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und sind danach unwirksam. Der BGH verlangt beim Abschluss eines qualifizierten Alleinauftrags nämlich eine Individualvereinbarung auf dessen Inhalt der Verkäufer/Eigenheimbesitzer hätte Einfluss  ausüben können, siehe z.B. Urteil vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19 .

Erfüllt die Vereinbarung nicht den weitreichenden Anforderungen des Bundesgerichtshofes ist sie unwirksam, weil sie den Verkäufer bzw. den Auftraggeber eines Makleralleinauftrags im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt. Der Makler kann in einem solchen Fall dann keine Provision mehr verlangen.
 
Insoweit sind überraschende oder intransparente Klauseln unwirksam, § 305c Abs. 1 BGB. Vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelungen sind ebenso unwirksam, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Als im Bankrecht und Kapitalmarktrecht als auch im Maklerrecht spezialisierte Kanzlei (18 Jahre Berufserfahrung) prüfen wir die Rechtmäßigkeit der abgeschlossenen Verträge nach verschiedenen rechtlichen Parametern.


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