Räumungsschutz: Wann ist die Wohnungsräumung sittenwidrig?

Mietrecht-Fachanwalt Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin, zur Frage, wann die Vollstreckung aus einem Räumungstitel wegen Krankheit und Alter des Mieters ausgeschlossen ist. Die Autoren zeigen anhand der Rechtsprechung, dass der Mieter jedenfalls bei einer unmittelbaren Lebensgefahr vor der Räumung geschützt ist und grundsätzlich auch, wenn die Lebenserwartung des Mieters durch die Räumung verkürzt wird.

Im Wohnraummietrecht kann der Vermieter nicht jeden Räumungstitel vollstrecken. Die Räumungsvollstreckung ist in begrenzten Ausnahmefällen dann nicht möglich, wenn sie einer mit den guten Sitten unvereinbare Härte für den Mieter darstellt. Die Hürden der Rechtsprechung hierfür sind sehr hoch. Dennoch kann es vorkommen, dass ein Räumungstitel bei einem sehr hochbetagten Wohnraummieter wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken nicht vollstreckt werden kann.

In einer Entscheidung vom 13.8.2009 untersagte der Bundesgerichtshof die Räumungsvollstreckung gegenüber einer 1910 geborenen Mieterin (Aktenzeichen: I ZB 11/09). Durch die Zwangsräumung entstehe für die Mieterin eine lebensbedrohliche Situation, vor der sie geschützt werden müsse. Die Mieterin war zu 100 % schwer behindert, hatte diverse Herzkrankheiten und litt an einer fortschreitenden Demenz. Zwar bestand für die betagte Mieterin keine unmittelbare Lebensgefahr durch die Zwangsräumung. Gutachter hatten aber bestätigt, dass wegen der überaus schlechten gesundheitlichen Verfassung der Mieterin eine Verkürzung der Lebenserwartung durch die Zwangsräumung bestand. Das Gericht war der Auffassung, dass in dieser Situation grundsätzlich eine Vollstreckung eines Räumungstitels wegen Räumungsunfähigkeit der Mieterin ausscheidet.

Der Mieter ist räumungsunfähig, wenn er durch die Räumung in Lebensgefahr gerät; mit anderen Worten: wenn der Mieter infolge der Räumung stirbt. Er ist auch dann räumungsunfähig, wenn der Mieter durch die Räumung in eine Situation gerät, in der er so belastet ist, dass er nachweislich früher stirbt, als wenn er in der alten Wohnung geblieben wäre. Vor dieser Situation ist der Mieter grundsätzlich zu schützen.

Fachanwaltstipp Mieter: Nicht nur bei Eigenbedarfskündigungen, sondern auch bei Räumungstiteln müssen die Rechte des Mieters im Rahmen von Härtefallklauseln berücksichtigt werden. Eine räumungsbedingte Lebensgefahr muss gutachterlich nachgewiesen werden.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.