Rauchwarnmelderpflicht - Mieter duldet Einbau nicht unter Hinweis auf COVID-19

Nicht selten kommt es bei der Installation von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zu erheblichen Verzögerungen, die dadurch bedingt sind, dass der Mieter die Maßnahme in der Wohnung nicht zulassen will unter Verweis auf die durch den COVID-19-Virus bedingte Situation.

Das Ausbleibens der Einbringung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen kann vielfältige nachteilige Folgen für den Vermieter haben, auch wenn ihn selbst an den Hindernissen kein Verschulden trifft.

Die Einbringung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen ist vorgeschrieben in § 48 Absatz 4 der Bauordnung Berlin. Die den Eigentümern/Vermietern eingeräumte Übergangsfrist zur Ausstattung von Bestandswohnungen hat mit Ablauf des 31.12.2020 geendet.

Bei der Einbringung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen handelt es sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um eine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 555b BGB.

Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass der Mieter einen Anspruch auf Einbau auf Rauchwarnmelder in die Wohnung hat, da der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Schreibt der Gesetzgeber bestimmte Ausstattungen der Wohnung zum Schutz des Mieters vor, müssen diese in die Wohnung eingebaut werden.

Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d Absatz 1 BGB). Eine Duldungspflicht soll (gegebenenfalls vorübergehend) dann nicht bestehen, wenn die Maßnahme dem Mieter nicht zumutbar ist. Die Unzumutbarkeit kann sich insbesondere ergeben aus dem gesundheitlichen Zustand des Mieters. Die Sorge des Mieters, sich im Zusammenhang mit der Installation der Rauchwarnmelder in seiner Wohnung mit COVID-19 zu infizieren, ist nachvollziehbar. Auch ein Hinweis des Mieters darauf, dass er nach medizinischer Einschätzung zu einer Risikogruppe gehört, bei der eine Erkrankung einen besonders starken Verlauf haben kann, ist sicherlich nicht von der Hand zu weisen.

Allerdings ist bei der Maßnahme des Einbaus von Rauchwarnmelder zu berücksichtigen, dass diese dem Gesundheits- und Lebensschutz des Mieters dienen soll und der Vermieter deswegen gesetzlich zur Durchführung der Maßnahme verpflichtet ist.

Es müsste daher abgewogen werden (Interesse des Mieters einerseits und das Interesse des Vermieters andererseits) unter Berücksichtigung der Möglichkeiten der Reduzierung von Gefahren für die Beteiligten.

Zu beachten ist zunächst, welche Kontakte die aktuelle COVID-Verordnung von Berlin zulässt. Wenn Kontakte (in engem Rahmen) möglich sind, können diese mit Begleitmaßnahmen ausgestattet werden, insbesondere durch einen aktuellen PCR-Test; einen Schnelltest am selben Tage; Schutzbekleidung der Beteiligten usw..

Bei Kontakten in Innenräumen wird stets auf das Erfordernis und die Möglichkeit des Lüftens de Räume hingewiesen.

1. Rechtsfolgen im Verwaltungsrecht

Noch im vergangenen Jahr hatte die damalige Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen ein Empfehlungsschreiben an die Bezirksämter der Stadt versandt, in dem auf die COVID-19-Pandemie-Situation verwiesen und in diesem Zusammenhang angeregt wurde, bei der Durchsetzung der Rauchwarnmelderpflicht zurückhaltend umzugehen, da die Senatsverwaltung die Problematik bereits erkannt hatte. Eine Nachfrage von Haus & Grund Berlin bei den Bezirksämtern hat – soweit überhaupt eine Antwort erteilt wurde ergeben, dass mit der Empfehlung unterschiedlich umgegangen wird. Es kann daher nicht mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Bezirksämter der Empfehlung der Senatsverwaltung uneingeschränkt folgen; allerdings sind die Ämter mit den Aufgabengebieten der Zweckentfremdung und dem Mietendeckel derzeit ausgelastet, so dass es zur Zeit eher selten vorkommen dürfte, dass Verwaltungsakte erlassen werden, mit denen der Vermieter verpflichtet wird, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu forcieren.

Sollte das Bezirksamt dennoch beim Vermieter vorstellig werden, ist auf die Problematik der COVID-19-Pandemie und die Einwendungen des Mieters hinzuweisen.

2. Rechtsfolgen im Ordnungswidrigenkeitenrecht

Die Berliner Bauordnung sieht im Fall des Ausbleibens eines rechtzeitigen Einbaus von Rauchwarnmeldern in Wohnungen keine Bußgeldbewehrung vor.

3. Versicherungsfolgen

Welche Folgen das Ausbleiben des Einbaus von Rauchwarnmeldern in die Wohnung für Versicherungsvertragsverhältnisse hat, lässt sich ohne Kenntnis der hierzu vertretenen Auffassung der Gebäudeversicherer (insbesondere Feuerversicherung) und Hausratversicherer nicht abschließend beurteilen.

Nach der Gesetzesbegründung zur BauO Bln soll der Rauchwarnmelder dem Schutz der Menschen dienen, die sich in den Räumen aufhalten, insbesondere wenn sie schlafen. Der Schutz von Sachwerten ist zwar ein willkommener Nebeneffekt, fällt aber nicht unter den Schutzbereich der Norm.

Dennoch sehen einige Gebäudeversicherer in der Anbringung von Rauchwarnmeldern auch eine Bedingung für das Bestehen eines uneingeschränkten Versicherungsschutzes für die Immobilie. Es sollte daher mit dem Gebäudeversicherer geklärt werden, ob das Ausbleiben des Einbaus von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen zu Nachteilen beim Versicherungsschutz führt; wenn ja, muss die Maßnahme unbedingt vorangetrieben werden.

4. Rechtsfolgen im Strafrecht

Bislang ungeklärt ist die strafrechtliche Situation, in der sich der Vermieter befindet, wenn er nicht bis zum Ablauf der Übergangsfrist in eine Bestandswohnung Rauchwarnmelder hat einbringen lassen. Kommt es zu einem Brand und erleidet der Mieter eine Körperverletzung oder sogar den Tod, ist nicht auszuschließen, dass die Staatsanwaltschaft gegen den Vermieter ein Ermittlungsverfahren wegen Körperverletzung oder Totschlags durch Unterlassen einleitet. Die Staatsanwaltschaft könnte in der durch § 48 Absatz 4 BauO Bln geregelten Verpflichtung möglicherweise eine Garantenstellung des Vermieters gegenüber dem Mieter sehen.  Auch wenn sich diese Garantenstellung lediglich auf die Installation der Rauchwarnmelder und damit auf eine Minimierung der Gefahren für den Mieter beschränkt, wäre doch gegen diese verstoßen und möglicherweise eine Ursache für den Verletzungserfolg des Mieters gesetzt worden.

Insbesondere im Strafrecht kann der (später) Verletzte (Mieter) nicht ohne weiteres auf den Schutz seiner Rechtsgüter (Leben und körperliche Unversehrtheit) verzichten. Zu beachten ist auch, dass sich der durch die Rauchwarnmelder eröffnete Schutz auf alle in der Wohnung aufenthältlichen Personen erstreckt, somit auch auf solche, die nicht Mieter sind. Dazu zählen sowohl Personen, die dauerhaft vom in die Wohnung aufgenommen worden sind als auch Besucher des Mieters.

5. Milieuschutz

Beim Einbau von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine bauliche Maßnahme an der Immobilie. Liegt diese in einem der vielzähligen Berliner Milieuschutzgebiete, sollte vor der Maßnahme mit dem zuständigen Bezirksamt abgeklärt werden, ob die Maßnahme ohne weiteres oder mit einer Ankündigung oder nur mit einer behördlichen Genehmigung durchgeführt werden kann.

6. Handbuch zum Thema Rauchwarnmelder

Zum Thema Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg existiert ein umfangreiches Handbuch (ISBN: 978-3-946794-01-1).