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Rechtsanwalt Stephan Wijnkamp im 'Algemeen Dagblad' zum Thema illegale Freizeitwohnsitze in Österreich
- 5 Minuten Lesezeit
Den Original-Artikel lesen Sie hier in niederländischer Sprache:
Worum geht es im Artikel? Nachstehend die Übersetzung auf Deutsch:
Der Traum vom eigenen Haus in den Alpen?
Das entpuppt sich als große Enttäuschung. Niederländer, die eine Zweitwohnung in Österreich kaufen, werden oft getäuscht. "Wir dürfen selbst nicht mehr rein und auch die Mieteinnahmen sind enttäuschend."
Es klingt idyllisch, so eine Zweitwohnung in den österreichischen Alpen. Ein fester Platz für den Wintersport und im Sommer der ideale Ausgangspunkt für einen Wanderurlaub. Und dazu noch eine sehr rentable Investition aufgrund der Vermietungsmöglichkeiten. Der österreichische Anwalt Stephan Wijnkamp, spezialisiert auf Ferienimmobilien und Skirecht, lacht bitter. "Das ist die Geschichte vieler Projektentwickler. In Österreich ist es jedes Mal dasselbe. Den Menschen wird etwas vorgemacht, was nicht erlaubt ist. Österreich hat aufgrund der Berge wenig Bauland und die Nachfrage nach Ferienimmobilien ist groß. Sie wollen keine Zweitwohnungen, die fast immer leer stehen."
Eine strengere Überwachung durch die österreichische Regierung kann schwerwiegende Folgen haben. Nehmen wir das Projekt in Schruns, einem Feriendorf in Vorarlberg. Kurz vor Corona wurde dort ein Apartmentkomplex fertiggestellt. Zwölf Niederländer kauften dort eine Wohnung, die je nach Größe zwischen 490.000 und 658.000 Euro kostete. Der Projektentwickler hatte eine Rendite von 6 Prozent versprochen - das größte Apartment sollte 2500 Euro pro Woche Mieteinnahmen generieren - und natürlich könnten sie es so oft nutzen, wie sie wollten. Wijnkamp sagt: "Falsch gedacht. Das Grundstück hat eine Widmung, die nur die Nutzung als Hotel erlaubt. Die Niederländer, die eine Wohnung gekauft haben, stellten später fest, dass sie ihre Wohnung gemäß dem Gesetz und der Flächenwidmung vollständig an einen Betreiber übergeben müssen."
Martin van Warmerdam, Optiker in Den Bosch, ist einer der Käufer. Er spricht auch im Namen der anderen Eigentümer. "Wir suchten einen eigenen Urlaubsort in den Alpen und sind dann auf dieses Projekt gestoßen und haben uns verliebt. So erging es allen. Die Verkaufsbroschüre auf Niederländisch war wunderschön. Und Schruns ist auch wunderschön. Es wurden zwei neue Gebäude von dem Projektentwickler Uplandparcs mit Blick auf das Dorf und die Berge des Skigebiets Silvretta Montafon errichtet. Der Skilift ist 600 Meter entfernt. Die zwölf Wohnungen wurden alle an Niederländer verkauft."
Der Projektentwickler UplandParcs ist ein deutsches Unternehmen. Der Eigentümer und Geschäftsführer ist der in Deutschland lebende Niederländer Bastiaan Taselaar. In der Verkaufsbroschüre steht: "Durch die hervorragende Vermietbarkeit in Kombination mit attraktiven Kaufpreisen lässt sich eine gesunde Rendite erzielen. Darüber hinaus kann jeder Eigentümer das Apartment während sechs Wochen im Jahr selbst nutzen. Eigener Urlaubsspaß als zusätzliche Rendite!"
Die Niederländer merkten im März, dass etwas nicht stimmte, als die Feuerwehr vor den Apartments stand. Es gab Beschwerden über Parkprobleme durch Autos mit gelben Nummernschildern. Die 84 Betten in den Apartments entsprachen nicht den Sicherheitsanforderungen und der Baugenehmigung. Auf Anweisung der Feuerwehr wurden die Apartments für drei Monate geschlossen und es müssen 43 Schlafplätze entfernt werden.
Der Projektentwickler Taselaar widerspricht. "Jeder Käufer hat einen Vertrag mit UplandParcs abgeschlossen, in dem klar festgelegt ist, dass der Käufer keine Ferienwohnung kauft, sondern eine Wohnung mit gewerblicher Vermietung." Und die niederländischen Eigentümer dürften laut Genehmigung das Apartment nutzen, allerdings nur, wenn sie es mieten. Er verweist auch auf die Verkaufsbroschüre. Auf den Grundrissen sind insgesamt 41 Betten eingezeichnet. "Das bedeutet, dass UplandParcs seinen vertraglichen Verpflichtungen gegenüber allen Apartmentkäufern in Schruns nachgekommen ist."
Van Warmerdam zeigt seinerseits die Anhänge der Verkaufsdokumentation. Darin steht, dass es sich um zwölf Apartments für sechs bis acht Personen handelt. Und dass die mitgelieferte Ausstattung insgesamt 84 Schlafplätze umfasst.
Van Warmerdam: "Taselaar hat uns versichert, dass er Kontakt mit der Gemeinde über die Genehmigung hat und dass wir uns keine Sorgen machen müssen, aber das hat sich als falsch erwiesen. Er hat uns einen Kaufvertrag vorgelegt, der gegen das Gesetz und die Genehmigung verstößt. Die Genehmigung, die wir natürlich nicht gesehen haben, spricht von einem Investorenmodell, aber das wurde uns nicht gesagt. Eigentlich haben wir eine illegale Ferienwohnung gekauft."
Die Käufer haben Wijnkamp eingeschaltet. Er rät den Niederländern, die Apartments nicht mehr privat zu nutzen. "Wer die Regeln übertritt, riskiert Bußgelder von bis zu 40.000 Euro pro Verstoß und es kann zu einem Zwangsverkauf über eine Versteigerung kommen."
Schruns steht nicht allein da. Wijnkamp hat in Österreich fünfzehn laufende Projekte mit etwa dreißig Käufern pro Projekt mit ähnlichen Problemen. Auch die Mieteinnahmen enttäuschen. Wijnkamp: "Jetzt, da weniger Betten erlaubt sind, ist die Rendite geringer. Und auch der Verkehrswert des Apartments. Tatsächlich haben die Käufer gemäß dem Bebauungsplan und der Baugenehmigung keine Wohnung, sondern ein Hotelzimmer gekauft. Sie dürfen nicht einmal einen eigenen Schrank mit persönlichen Sachen aufstellen. Der Projektentwickler hat die Genehmigung selbst beantragt und wusste das genau, hat die Käufer aber dennoch falsch informiert."
Die Apartmentbesitzer sind ratlos. Sie möchten, dass der Projektentwickler den Kauf rückgängig macht und die entstandenen Kosten und den entgangenen Gewinn erstattet. Ein Verkauf scheint ohne erheblichen Verlust unmöglich.
Naiv gewesen?
Van Warmerdam: "Sind wir naiv gewesen? Wir haben alle geschäftlich schon einiges erlebt, aber das übertrifft alles. Natürlich haben wir uns erkundigt, aber offensichtlich nicht ausreichend. Es ist auch sehr undurchsichtig. Jedes Bundesland in Österreich hat andere Regeln. Und die Projektentwickler schaffen eine Nebelwand. Auf dem Papier sah alles so gut aus. Bastiaan Taselaar ist ein erfahrener Projektentwickler, also gingen wir auch davon aus, dass es stimmt. Wir möchten das Apartment eigentlich so, wie es uns verkauft wurde", sagt der Optiker. "Dass die Nutzung und die Genehmigungen angepasst werden, damit wir sechs Wochen im Jahr dort bleiben dürfen. Aber laut Wijnkamp können wir das vergessen. Mit unserer Geschichte möchten wir auch eine Warnung aussprechen: Lassen Sie einen Kaufvertrag in Österreich immer von einem eigenen Anwalt prüfen."
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