Rechtssicherheit für Immobilienkäufer: BGH prüft strengere Informationspflichten von Verkäufern

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Verhandlung am 30.06.2023 die Frage aufgeworfen, ob Immobilienverkäufer strengere Pflichten zur Aufklärung über Sanierungskosten haben sollten. Bisher wurde die Verantwortung vor allem dem Käufer zugeschrieben, doch der BGH betonte, dass zwar grundsätzlich jeder selbst für die Beschaffung relevanter Informationen verantwortlich sei, jedoch bestimmte Details geprüft werden müssten.

Das Urteil wird am 15.09.2023 erwartet (Az.: V ZR 77/22), und es besteht die Möglichkeit, dass das Oberlandesgericht Celle erneut verhandeln muss. Der Immobilienverband Deutschland IVD geht davon aus, dass die Entscheidung Auswirkungen auf alle Ankaufsuntersuchungen haben wird. Bei der Verhandlung wurde unter anderem diskutiert, ob ein Immobilienverkäufer darauf vertrauen kann, dass potenzielle Käufer die Unterlagen in einem virtuellen Datenraum eigenständig prüfen, oder ob er auf besondere Aspekte explizit hinweisen muss. Es könnte auch einen Unterschied machen, ob die Unterlagen als Sachverständigengutachten zur gezielten Suche nach Mängeln oder für Finanzierungsfragen bei einer Bank gedacht sind.

Der Streitfall betrifft den Kauf mehrerer Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex im Wert von über 1,5 Millionen Euro. Die klagende Firma fühlt sich als Käuferin der Immobilie arglistig getäuscht, da sie erst spät von den hohen Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erfahren habe. Die Verkäuferin stellte das Protokoll einer wichtigen Eigentümerversammlung erst drei Tage vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags in den virtuellen Datenraum. Die Klägerin behauptet, dass dies heimlich und ohne ihr Wissen geschah.

Der BGH-Anwalt der Käuferin argumentierte, dass der Verkäufer von Anfang an ein umfassendes Bild im Datenraum vermitteln müsse und bei nachträglich eingefügten Unterlagen darauf hinweisen müsse. Der Anwalt der Verkäuferin betonte hingegen, dass die Käuferin den Vertragstext bereits elf Tage vor Unterzeichnung kannte und bei Nicht-Nachfragen selbst schuld sei. Der BGH wird auch prüfen, ob die Verkäuferin falsche Angaben gemacht hat und ob die Unterlagen vollständig waren.

Laut dem Immobilienverband IVD findet in der Regel immer eine Ankaufsuntersuchung statt, bei der der Käufer prüft, ob die Immobilie den Erwartungen entspricht. Dies geschieht normalerweise nicht organisiert oder über Dritte, außer bei größeren Transaktionen oder wenn es die übliche Vorgehensweise des Käufers ist.

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