Reservierungsvereinbarung von Immobilien unwirksam

Reservierungsgebühr muss zurückgezahlt werden, wenn Kaufvertrag über Grundstück nicht zustande kommt

01.11.2021

Am Immobilienmarkt ist es inzwischen üblich geworden, dass Interessenten an den Eigentümer (bzw. Makler) eine sog. „Reservierungsgebühr“ zahlen, damit dieser das Objekt nicht weiter am Markt anbietet, während der potentielle Käufer z.B. die Verwendbarkeit der Immobilie für seine Bedürfnisse oder die Finanzierung prüft. Eine rechtliche Grundlage für solche Vereinbarungen gibt es im BGB nicht, sondern die Parteien können sie rein im Wege der Privatautonomie vereinbaren. Häufig gibt es im Zusammenhang mit den Reservierungsvereinbarungen aber Streit, wenn der Kauf endgültig scheitert. Dann führen die in der Regel von Nichtjuristen verfassten Vereinbarungen auch häufig wegen juristischer Fallstricke zu Rechtsstreitigkeiten. Einen fast schon lehrbuchartigen Fall hatte das LG Köln (Urteil vom 26.8.2021, 2 O 292/19) nun zu entscheiden.

Die Beklagten sind Eigentümer einer bebauten Immobilie und boten diese zum Verkauf an. Der Kläger interessierte sich für die Immobilie, besichtigte sie mehrfach und die Parteien einigten sich mündlich auf einen Kaufpreis von 1.200.000 EUR und eine Reservierungsgebühr von 10.000 EUR. Der potentielle Käufer verfasste eine Reservierungsvereinbarung, die beinhaltete, dass die Reservierungsgebühr zu Gunsten der Eigentümer verfallen sollte, wenn bis zum 31.12.2018 kein Kauf zum Kaufpreis von 1.200.000 EUR zustande käme. Der Kläger zahlte die 10.000 EUR auch an die Beklagten.

Der Kläger beauftragte dann einen Notar, der einen Entwurf fertigte und im Rahmen der weiteren Verhandlungen mehrere Änderungen vornahm.

Der Vertragsschluss scheiterte dann aber im Frühjahr 2019 endgültig. Aus der Pressemitteilung lässt sich entnehmen, dass wohl eine Baugenehmigung für das Objekt fehlte und dass die Änderungswünsche des Klägers sich immer mehr von der ursprünglichen Abrede entfernten.

Nachdem der Kläger die Notarkosten beglichen hatte, die für die Erstellung des Entwurfs angefallen waren, verlangte er von den Beklagten die Erstattung der Reservierungsgebühr und der Notarkosten. Seiner Ansicht nach hatten die Beklagten den Abbruch der Vertragsverhandlungen zu verantworten.

Das Landgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als dass es die Beklagten verurteilt hat, die Reservierungsgebühr zurückzuzahlen. Die Notarkosten müssen nach der Entscheidung jedoch nicht erstattet werden.

Das Urteil vom 26.8.2021 ist bislang nicht veröffentlicht und auch nicht rechtskräftig. Das LG Köln hat jedoch zu dem Sachverhalt am 29.10.2021 eine Pressemitteilung herausgegeben, der sich die wesentlichen Gründe der Entscheidung entnehmen lassen.  

Tragender Grund für die Rückerstattung der Reservierungsgebühr war, dass die Reservierungsvereinbarung nach Ansicht des Gerichts notariell hätte beurkundet werden müssen. Denn Verträge, die die Verpflichtung zur Übertragung einer Immobilie zum Gegenstand haben,  bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Wird diese Form nicht eingehalten, ist der Vertrag solange unwirksam, bis der Hauptvertrag abschließend erfüllt wurde. Man kann auch keinen Anspruch auf Erfüllung aus dem formunwirksamen Vertrag herleiten.

Fraglich war, ob die Reservierungsvereinbarung juristisch als Nebenabrede zum Immobilienkaufvertrag zu bewerten war und somit der notariellen Beurkundung bedurfte. Das Gericht hat hierzu die Frage aufgeworfen, ob die Vereinbarung mit dem Kaufvertrag „stehen und fallen“ sollte und ob die Reservierungsgebühr eine Höhe erreicht hat, die einen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübe. Dies sei gegeben, wenn die Reservierungsgebühr entweder

• 10% einer üblichen Maklerprovision oder
• Absolut 5.000 EUR oder
• 0,3% des Kaufpreises erreiche.

Dies war hier gegeben, so dass die Vereinbarung hätte beurkundet werden müssen.

Der Rückforderungsanspruch folgte dann aus dem Recht der ungerechtfertigten Bereicherung.

Kein Anspruch sollte aber bestehen wegen der aufgewandten Notarkosten. Anspruchsgrundlage hätte hier nur ein Schadenersatzanspruch wegen eines Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen durch ungerechtfertigten Abbruch der Verhandlungen bestehen können. Ohne dass der Sachverhalt genau dargelegt wurde, hielt das Gericht den Abbruch der Verhandlungen durch die Beklagten hier wohl für gerechtfertigt, weil der Kläger nach der mündlichen Abrede immer weitere Änderungen verlangte. Außerdem sollten die Notarkosten wohl kein kausaler Schaden sein, denn der Kläger hatte den Notar bereits sehr früh beauftragt, als allerdings schon bekannt war, dass keine Baugenehmigung besteht.

Die Entscheidung bestätigt eigentlich nur die in der Praxis vorkommenden Durchsetzungsprobleme mit Reservierungsvereinbarungen. Sobald die Vereinbarung Summen beinhaltet, die den Sinn – Druck auf den Käufer auszuüben, den Kaufvertrag zu unterschreiben – erfüllen kann, bedarf die Vereinbarung der notariellen Beurkundungen. In der Praxis werden diese Vereinbarungen jedoch nicht beurkundet, so dass der Vertrag formunwirksam ist. Die darauf geleistete Zahlung kann daher in der Regel zurückgefordert werden.

Sollten Sie hierzu Fragen haben, stehe ich natürlich zur Verfügung.

RA Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht