Courtage trotz nichtiger Reservierungsvereinbarung?

Der Fall:

Die „Reservierungs-/Ankaufsvereinbarung“ eines Maklers enthielt folgende Regelung:

„Der Käufer erklärt hiermit rechtsverbindlich handelnd, das von vorgenannter Immobilienfirma nachgewiesene und nachstehend bezeichnete Objekt, wie angeboten zu kaufen (…) Der Kaufpreis beträgt: 615.000 Euro.“

Der Kunde klagte gegen den Makler vergeblich auf Provisionsrückzahlung in Höhe von 21.955 €, weil die Parteien nach Ansicht des Landgerichts wirksam einen Maklervertrag geschlossen hätten; der Provisionsanspruch sei – trotz einer Doppelvertretung – nicht gemäß § 654 BGB verwirkt; der Makler sei also nicht rechtsgrundlos bereichert. Gegen diese Entscheidung wendete sich die Berufung des Maklerkunden.

Die Entscheidung:

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf kommt es auf die Frage einer Doppeltätigkeit des Maklers nicht an, weil diese bei Geschäften von Immobilienmaklern allgemein üblich und grundsätzlich zulässig sei; der Makler müsse lediglich entweder für beide Seiten eine Nachweistätigkeit ausgeführt haben oder für einen Partner als Nachweismakler und für den anderen als Vermittlungsmakler tätig geworden sein. Die Doppeltätigkeit sei daher nicht unzulässig gewesen.

Das Gericht hat aber die Verwirkung des Provisionsanspruches für den Fall ausgesprochen, dass sich der Makler durch Verwendung seiner vorformulierten Reservierungs-/Ankaufsvereinbarung dem Erhalt einer Courtage als unwürdig erwiesen hat. Dies hat das Gericht deswegen bejaht, weil beim Kunden hierdurch der fehlerhafte rechtliche Eindruck erzeugt worden sei, er hätte sich bereits mit der Unterschrift unter die Vereinbarung rechtlich bindend zum Kauf einer Immobilie verpflichtet.

Die Berufung des Kunden war erfolgreich: Der Makler musste die Provision zurückbezahlen.

Anmerkung:

Das Berufungsgericht hat sich dem Ausnahmecharakter der Rechtsprechung des BGH zur Verwirkung des Provisionsanspruches nach § 654 BGB angeschlossen; der BGH hatte bereits in seinem Urteil vom 18. Oktober 2012 – Az.: III ZR 106/11 – formuliert: „Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwer wiegende Treueverpflichtung zu fordern; der Makler muss sich seines Lohns „unwürdig“ erwiesen haben. Das ist nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat.“

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 5. Oktober 2018 – Az.: 7 U 194/17)