Insbesondere für den Gewerberaum wichtig: Schriftform bei vorübergehender Abänderung des Mietvertrages

Baumaßnahmen im vermieteten Gebäude oder in der Nähe oder ähnliche Ereignisse führen dazu, dass sich die Parteien eines Mietvertrages über Wohnraum darüber  einig sind, dass die Miete für die Dauer der Beeinträchtigungen abgesenkt werden muss. Ist diese Absenkung schriftlich zu vereinbaren, oder genügt eine mündliche Einigung?

Je nach der Natur des Ereignisses, aufgrund dessen der Mietzins abgesenkt werden muss, dauert die Absenkung des Zinssatzes mit des Mietzinses nur wenige Wochen oder über ein Jahr.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluss vom 15.9.2021 (XII ZR 60/20) noch einmal festgestellt, dass eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen bei der Vermietung von Wohnraum  nur dann gemäß § 550 Abs. 1 BGB schriftformbedürftig ist, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum gelten soll.

Auf den ersten Blick scheint das Risiko eines Formverstoßes insbesondere für den Vermieter begrenzt zu sein: Ist die Mietzinsabsenkung formunwirksam, so schuldet der Mieter halt die Miete in der ursprünglich vereinbarten Höhe. 

Doch wenn der Grund für die Mietabsenkung länger als ein Jahr andauert und die ursprünglich vereinbarte Mietzinsabsenkung dann formunwirksam wird, so führt dieser Zustand nach Ablauf der Jahresfrist des § 550 Abs. 1 BGB dazu, dass nunmehr ein Wohnraummietverhältnisse auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist.

Hatte sich aber der Vermieter vorher durch eine längerfristige Befristung unter Ausschluss des Kündigungsrechtes des Mieters oder anderer Vereinbarungen eine lange Nutzung der Wohnung durch den Mieter gesichert, so kann der Mieter dann das so entstandene Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit der üblichen gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Für den Vermieter ist das eine böse Überraschung.

Gewerberaum:

Das Gewerberaummietrecht verweist auf die Vorschrift des § 550 BGB, so dass diese Regeln auch für den Gewerberaum gelten. Der Anwendungsbereich des o.g. Urteiles ist sogar für das Gewerberaummietrecht am größten, weil dort oft mit starren Zeitmietverträgen gearbeitet wird.

Praxistipp:

Ist der Grund für die Absenkung der Miete nicht von vornherein absehbar nur für sehr kurze Dauer, so sollte die Vereinbarung über die Absenkung der Miete schriftlich geschlossen werden. Ansonsten drohen unter Umständen böse Überraschungen, wenn zum Beispiel Baumaßnahmen am Gebäude oder lärmverursachende Straßenbaumaßnahmen länger dauern als ursprünglich geplant.