Trennung und Scheidung: Was passiert mit dem gemeinsamen Mietvertrag?

Das Ende einer Beziehung ist stets belastend. Das gilt für Ehepaare genauso wie für nichteheliche Lebensgemeinschaften. Da sind auf der einen Seite die Beziehungsprobleme, die sich aufgestaut haben. Zum anderen folgen aus der Beendigung des gemeinsamen Zusammenlebens neue Probleme, die geregelt werden müssen. So muss sich mindestens einer von beiden eine neue Wohnung suchen.

Was mit dem Mietvertrag der gemeinsamen Wohnung passiert, wenn einer von beiden darin wohnen bleibt, daran wird oftmals nicht gedacht. So kommt es, dass nichts geregelt wird und der verbleibende Partner einfach die Miete weiterzahlt. An den Mietvertrag wird der Ex-Partner meist erst dann erinnert, wenn der Vermieter nach Jahren kommt und Mietrückstände geltend macht, die nach dem Auszug entstanden sind.

Mieter ist ein Partner

Hat nur einer der Partner den Vertrag auf Mieterseite abgeschlossen und verbleibt dieser in der Wohnung, dann hat der Vermieter keine vertraglichen Ansprüche gegen den ausgezogenen Ex-Partner.

Zieht der Partner, der Mieter ist, hingegen aus, dann kann dieser den Mietvertrag kündigen. Der Vertrag endet; auch der andere Partner ist zum Auszug verpflichtet. Eine Ausnahme von diesen Grundsätzen gilt im Fall der Ehescheidung.

Mieter sind beide Partner

Haben jedoch beide Partner auf Mieterseite den Mietvertrag abgeschlossen, dann ist nur die gemeinsame Kündigung wirksam. In der Regel will jedoch einer der Partner in der Wohnung wohnen bleiben. Dieser hat natürlich kein Interesse an einer Beendigung des Mietvertrags.

Ein anderes Problem stellt sich, wenn der Vermieter kein Interesse an einer Vertragsbeendigung hat. Will der zunächst verbliebene Partner kündigen, dann benötigt er die Mitwirkung des Ex-Partners an der Kündigung. Dass kann schwierig werden, wenn dieser vor 10 Jahren mit unbekanntem Ziel in Richtung Australien ausgewandert ist.

Sind beide bisherigen Mieter und der Vermieter damit einverstanden, dass der Vertrag nur mit einem der beiden Mieter fortgesetzt wird, dann empfiehlt es sich, einen entsprechenden 3-seitigen Vertrag zu schließen, mit dem die alleinige Fortsetzung mit dem verbleibenden Mieter und Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Vertrag geregelt wird.

Ist der Vermieter mit einer Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden, hat aber der verbleibende Mieter ein Interesse daran, dass der ausziehende Partner für die Miete weiterhin mithaftet, verweigert dieser regelmäßig die Mitwirkung an der Kündigung oder am Aufhebungsvertrag. Oftmals erfolgt dann doch die (unwirksame) alleinige Kündigung des ausziehenden Mieters und des Vermieters, der Mitleid mit seinem ausziehenden Mieter hat, erklärt, dass er „die Kündigung annimmt“.

Da die Kündigung eine einseitige Erklärung ist, kommt es für die Wirksamkeit nicht auf eine Erklärung des Vermieters an. Auch durch eine solche „Annahme“ wird eine unwirksame Kündigungserklärung nicht wirksam. Eine Auslegung als Aufhebungsvertrag kommt ebenfalls nicht infrage, da an einem solchen Vertrag auch der andere Mieter zwingend beteiligt werden muss.

Dem ausziehenden Mieter ist daher dringend anzuraten, dass er seinen Anspruch auf Mitwirkung an der Kündigung durchsetzt. Das Mitleid des Vermieters endet nämlich regelmäßig dann, wenn es seinen Geldbeutel betrifft. Kommt es zum Mietausfall, nimmt er gerne den ausgezogenen Mieter in Anspruch, unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Kündigung.

Das Amtsgericht Nördlingen hat mit Urteil vom 20.05.2016, Az.: 2 C 529/15, gleichwohl einen Anspruch des Vermieters gegen den ausgezogenen Ehemann verneint. Zwar sei die alleinige Kündigung durch den Ehemann unwirksam, da die in der Wohnung verbliebene Ehefrau, die ebenfalls Mieterin war, nicht mitgekündigt habe. Jedoch sei die Erklärung der Vermieterin, die Kündigung anzunehmen, als Kündigung der Vermieterin gegenüber beiden Eheleuten anzusehen. Diese sei wirksam.

Und wer zahlt die Miete, wenn einer der beiden Mieter auszieht?

Sind beide Partner Mieter, sind sie im Verhältnis zum Vermieter Gesamtschuldner, d. h., der Vermieter kann sich aussuchen, von wem er die Miete fordert. Zieht nun ein Partner aus der gemeinsamen Wohnung aus, greift im sog. Innenverhältnis, also im Verhältnis der Mieter untereinander, zunächst die Grundregel des § 426 Abs. 1 BGB. Danach haben beide Mieter jeweils die Hälfte der Miete zu zahlen. Der in der Wohnung verbleibende Partner muss sich aber den Wert einer angemessenen Wohnung anrechnen lassen. Lediglich der diesen Wert übersteigende Betrag der Miete wird hälftig geteilt (OLG Köln, Beschl. vom 12.07.2018, Az.: 10 UF 16/18). 

Der in der gemeinsamen Wohnung verbliebene Partner hat eine Frist (die üblicherweise mit 3 Monaten bemessen wird), innerhalb derer er sich entscheiden muss, ob er in der gemeinsamen Wohnung bleibt, oder diese gekündigt werden soll. Entscheidet er sich in der Wohnung zu bleiben, muss in der Folge auch die ganze Miete alleine zahlen. Wird hingegen die Wohnung gekündigt, muss der zuerst ausgezogene Partner für die Dauer der Überlegungs- und der Kündigungsfrist die Hälfte der Differenz zwischen der Miete der gemeinsamen Wohnung und der Miete für eine angemessene Wohnung des verbliebenen Partners zahlen. 

War z. B. die Miete der gemeinsamen Wohnung 1.000,00 € und würde eine angemessene Wohnung den verlassenen Partner 600,00 € kosten, beträgt die Differenz 400,00 €. Davon tragen beide die Hälfte, also jeweils 200,00 €. Der verbliebene Partner zahlt somit insgesamt 800,00 € (600,00 € + 200,00 €), der ausgezogene Partner zahlt für die gemeinsame Wohnung noch 200,00 € (und natürlich die von ihm angemietete neue Wohnung).

Sonderregelung bei Scheidung von Ehepartnern

Auch für Eheleute gilt, dass nicht einer alleine den Mietvertrag kündigen kann. Dazu berechtigt auch nicht § 1357 Abs. 1 BGB, da die Kündigung der Wohnung kein Geschäft des täglichen Lebens darstellt.

Jedoch bietet § 1568a Abs. 3 BGB eine Sonderregelung. Danach tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, als alleiniger Mieter in den Mietvertrag ein. Dies gilt sowohl für den Fall, dass beide Eheleute zuvor Mieter waren als auch für den Fall, dass der zur Überlassung verpflichtete Ehegatte zuvor alleiniger Mieter war. Haben die Mieter in nichtehelicher Lebensgemeinschaft zusammengelebt oder trennen sich Eheleute, ohne sich scheiden zu lassen, greift diese Vorschrift nicht.

Voraussetzung für den Vertragsübergang gem. § 1568a BGB ist die Rechtskraft der Scheidung sowie die Mitteilung beider Ehegatten an den Vermieter oder die Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren.

Der ausziehende Ehegatte hat nach der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung einen Anspruch gegen den anderen auf Mitwirkung an der Erklärung gegenüber dem Vermieter. Der ausgezogene Ehegatte soll mit dem Tag der Rechtskraft der Scheidung nicht mehr für Mietschulden seines Ex-Partners haften müssen. Dieser Anspruch besteht nach einem Beschluss des OLG Hamm vom 21.01.2016, Az.: 12 UF 170/15, (unter Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung) und des Hanseatische OLG Hamburg (Beschluss vom 10.09.2010, Az.: 12 WF 51/10) bereits vor der Scheidung. Dem folgt auch das OLG Köln mit der Einschränkung, dass die Trennung endgültig sein muss, (Beschluss vom 11.04.2006, Az.: 04.10.2010, Az.: 4 UF 154/10). Dagegen steht die Auffassung des OLG München (Urteil v. 29.04.2004, Az.: 6 U 5683/03), welches selbst nach Rechtskraft der Scheidung einen solchen Anspruch verneint.

Rechtsanwalt Heinrich von Knorre

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht