Unberechtigte Forderung aus gelöschter Grundschuld

In einem Streitfall wurde ein Mandant der FÜRSTENOW Anwaltskanzlei durch ein Schreiben von der DB Privat- und Firmenkundenbank AG zur Zahlung eines fünfstelligen Betrages für eine aufgrund unbedingter Löschungsbewilligung bereits aus dem Grundbuch gelöschte Grundschuld aufgefordert. Dabei stützt sich die Bank auf einen vermeintlichen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Mandant hatte zuvor im Rahmen einer Teilungsversteigerung eine Immobilie erworben.

Eine Teilungsversteigerung stellt eine besondere Form der Zwangsversteigerung einer Immobilie dar.

Es wird kurz dargestellt, aus welchen Gesichtspunkten Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow diesen Anspruch zurückgewiesen hat:

1.Die von der DB Privat- und Firmenkundenbank AG behauptete Anspruchsgrundlage § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wurde zurückgewiesen, ein Anspruch steht der Bank nicht zu, so RA Fürstenow. Der Mandant hat gegenüber der Bank nichts ohne Rechtsgrund erlangt, was er herausgeben müsste.

2. Die DB Bank meinte, dass der Käufer bei einer Teilungsversteigerung verpflichtet ist, den vollen Grundschuldbetrag zu tragen. Allerdings ergibt sich bereits nach dem genannten Grundbuch, dass die Grundschuld bereits gelöscht wurde. Die Löschung wurde des Weiteren durch den Löschungsantrag des zuständigen Notars unter Zugrundelegung der eindeutigen Löschungsbewilligung mit Treuhandauftrag vorgenommen. Schon allein aufgrund der nach dem Treuhandauftrag ordnungsgemäß verwendeten Löschungsbewilligung wäre eine vermeintliche Anspruchsgrundlage der DB Privat- und Firmenkundenbank AG nach § 814 BGB nichtig, und diese könnte nichts mehr zurückverlangen, wenn man von einem rein hypothetischen Anspruch ausgehen würde.

Da die Grundschuld mittlerweile gelöscht wurde, braucht der Mandant einen nicht mehr existierenden Grundschuld(rest)betrag auch nicht begleichen, erklärt Rechtsanwalt Fürstenow.

3.  Auch gibt es keinen schuldrechtlichen Anspruch weder dem Grund noch der Höhe nach. Gemäß § 53 Absatz 2 ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) übernimmt der Ersteher die persönliche Schuld, wenn der Schuldner zugleich persönlich haftet, aber nur dann, „sofern er spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten die gegen ihn bestehende Forderung unter Angabe des Betrags und Grundes angemeldet und glaubhaft gemacht hat.“

Eine derartige Anmeldung wurde von dem Schuldner gerade nicht vorgenommen.

4. Schließlich wird auch auf die Rechtsprechung des BGHs vom 21. Mai 2003, IV ZR 452/02 hingewiesen. In diesem Urteil bestätigt der BGH, „dass der persönliche Schuldner, der die Schuld ganz oder teilweise tilgt, gegen den Ersteher aus ungerechtfertigter Bereicherung“ nicht vorgehen kann, weil er gerade nicht auf Kosten des Schuldners bereichert ist. 

Im Übrigen geht es bei dem oben genannten Urteil zugrundeliegenden Sachverhalt, den der BGH insoweit eindeutig und bereits vor 16 Jahren entschieden hat, um das Verhältnis zwischen Schuldner (ursprünglichen Eigentümers) und dem Ersteller der Immobilie und gerade nicht um das Verhältnis zwischen dem Ersteller und der grundschuldgesicherten Bank.

Sollen auch Sie von der Gläubigerbank zur Zahlung aufgefordert werden, obwohl die Grundschuld bereits gelöscht wurde, so können Sie sich gerne an Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow wenden.