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Unwirksame Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen
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Für viele vermeintlich verjährte Sachmängelansprüche am Gemeinschaftseigentum gibt es noch Hoffnung! Häufig sind die Klauseln in den Bauträgerverträgen zur Abnahme unwirksam, so dass eine wirksame Abnahme mit Ingangsetzung der Verjährungsfrist für die Sachmängelhaftung nicht vorliegt. Festgestellte Mängel am Gemeinschaftseigentum können dann auch noch mehr als 5 Jahre nach Herstellung des Bauvorhabens geltend gemacht werden und entsprechende Ansprüche durchsetzbar sein. So hat der BGH mit Beschluss vom 12.09.2013, Az. VII ZR 308/12, erst kürzlich wieder zur Problematik der Abnahmeregelungen in Bauträgerkaufverträgen Stellung bezogen und festgestellt, dass folgende Klausel gegen die AGB-Regelungen verstößt und damit unwirksam ist:
„Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."
Diese „Vollmachtslösung" verstößt nach BGH gegen § 307 Abs. 1 BGB. Sie benachteiligt den Käufer unangemessen, weil eine Interessenkollision zwischen dem vom Bauträger bestellten Erstverwalter und dem Bauträger nicht ausgeschlossen ist. Daran ändert laut BGH auch die Möglichkeit zum Vollmachtswiderruf nichts.
Wer also mehr als 5 Jahre nach Herstellung der Immobilie Mängel am Gemeinschaftseigentum feststellt, sollte prüfen lassen, ob überhaupt eine wirksame Abnahme vorlag. In einer Vielzahl von Fällen wird eine Durchsetzung der Mängelansprüche zur Freude des Käufers noch durchsetzbar sein.
Rechtsanwalt Dr. Frithjof Päuser
Fachanwalt für Bau- & Architektenrecht, München
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