Verdecktes Bauherrenmodell versus Bauträgervertrag - Das sollten Immobilienkäufer wissen

Wer eine Neubau-Immobilie erwerben will, kauft typischerweise das schlüsselfertige Haus oder die Wohnung von einem Bauträger. Vorsicht ist dagegen geboten beim Kauf von schlüsselfertigem Wohnraum über das sogenannte verdeckte Bauherrenmodell. Auch Bauträgerverträge enthalten häufig Kosten- und Haftungsfallen und versteckte Risiken. Doch der Erwerb einer Immobilie über das verdeckte Bauherrenmodell ist für Immobilienkäufer noch weitaus riskanter, weshalb Notare häufig davon abraten. Warum diese Vertragsgestaltung höhere Risiken für den Erwerber mit sich bringt und wie Sie sich schützen können, erläutern wir Ihnen in diesem Rechtstipp.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Wer noch kein Grundstück zum Hausbau besitzt und ein Haus oder eine Wohnung als Neubau samt Grund und Boden kaufen möchte, erwirbt seine Wunschimmobilie klassischerweise vom Bauträger über einen Bauträgervertrag. Beim Bauträgervertrag verpflichtet sich Ihr Vertragspartner, das Bauträgerunternehmen, vertragsgemäß ein Fertig-, Massivhaus oder eine Eigentumswohnung zu errichten und Ihnen das Eigentum am Baugrundstück zu verschaffen. Der Kaufpreis deckt sowohl den Grundstückspreis als auch die Baukosten ab und wird vom Käufer in Raten gezahlt. Wenn die Immobilie fertiggestellt ist, erfolgt die Abnahme und Schlüsselübergabe und das Eigentum wird auf den Käufer übertragen. Fertig- und Massivhausanbieter gibt es viele auf dem Markt, zum Beispiel: Allkauf, Baufritz, Baumeister-Haus, Das Bodenseehaus, Büdenbender, Danhaus, Elbe Haus, Elk Haus, Fingerhut Haus, Huf Haus, Kernhaus, Lehner Haus, Luxhaus, Massa Haus, Massivhaus Rhein Lahn, Okal, Regnauer, Rensch-Haus, Roth-Massivhaus, Schwabenhaus, Schwörer Haus, Town & Country, Weber Haus, Zaunmüller - viele dieser Unternehmen sind bundesweit als seriöse Bauträger bekannt.

Was ist das verdeckte Bauherrenmodell?

Beim verdeckten Bauherrenmodell (manchmal auch verdecktes Bauträgermodell genannt) schließen Sie als Erwerber zwei Verträge beim Notar, die aber in einer Vertragsurkunde zusammen beurkundet werden. Sie kaufen das Grundstück vom Grundstückseigentümer - häufig eine Projektgesellschaft, die auch den Vertrieb und die Vermarktung der Immobilie organisiert hat - und werden nach Zahlung des vereinbarten Kaufpreises sofort Eigentümer des Grundstücks. Zugleich schließen Sie mit einer Baufirma einen Bauwerkvertrag über die Errichtung des schlüsselfertigen Neubaus, verpflichten sich also vertraglich mit der von der Projektgesellschaft ausgewählten Baufirma zu einem vereinbarten Baupreis das Eigenheim zu bauen. Erfahrungsgemäß handelt es sich bei den Anbietern von Immobilien nach dem verdeckten Bauherrenmodell um kleinere, eher unbekannte Immobilien- oder Baufirmen mit beschränkter Kapitalausstattung. 

Beim verdeckten Bauherrenmodell kann ich Steuern sparen. Stimmt das?

Unerfahrene Erwerber werden häufig damit geködert, dass das verdeckte Bauherrenmodell für sie vorteilhaft wäre gegenüber dem Bauträgervertrag. Immer wieder wird damit geworben, dass man mit dieser Vertragsgestaltung Notarkosten und Grunderwerbsteuern sparen könne. Immobilienkäufer sollten hier jedoch vorsichtig sein und sich anwaltlich vor dem Kauf beraten lassen, denn diese Vertragsgestaltung des verdeckten Bauherrenmodells ist für Verbraucher weder üblich, noch lassen sich dadurch Steuern sparen. Die Finanzämter behandeln diese Verträge steuerlich genauso wie den klassischen Bauträgervertrag, weil Grundstück und das Eigenheim von Anfang an im Paket beworben und letztlich auch so verkauft werden. Der Käufer hatte keine freie Wahl, ob und von welcher Baufirma er auf dem Grundstück das Haus oder die Wohnung bauen lässt. 

Warum enthält diese Vertragsgestaltung mehr Risiken?

Ein Immobilienkauf über das verdeckte Bauherrenmodell enthält im Vergleich zum Bauträgermodell wesentlich mehr Risiken. Das liegt vor allem daran, dass der Käufer bereits vor Beginn des Hausbaus Eigentümer des Grundstücks und damit Bauherr wird. Das bedeutet, Sie als Käufer tragen damit während der Bauphase alle Pflichten und Lasten, die man als Eigentümer und Bauherr hat. Gehen von Ihrem Grundstück Störungen aus oder entstehen durch die Bauarbeiten Schäden an Nachbargrundstücken oder der angrenzenden Straße, dann müssen Sie als Eigentümer und Bauherr dafür aufkommen. Das kann teuer werden! Zwar haben Sie dann einen Regressanspruch gegen die Baufirma als Verursacher, dies nützt Ihnen aber nur dann etwas, wenn die Baufirma den Anspruch auch bezahlen kann. Nicht selten meldet die Baufirma in einem solchen Fall sofort Insolvenz an und Sie bleiben auf den Kosten sitzen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Baugrundrisiko. Wenn Sie eine Immobilie vom Bauträger über einen Bauträgervertrag kaufen, dann trägt der Bauträger das Baugrundrisiko. Baugrundrisiko meint das Risiko, dass die geplante Bebauung auf dem erworbenen Grundstück auch tatsächlich errichtet werden kann. Relevant sind dabei vor allem die Bodenklasse (Art des Bodens), die Bodentragfähigkeit und der Grundwasserstand. Beim verdeckten Bauherrenmodell übernimmt der Verkäufer keine Garantie dafür, dass der Baugrund sich für die geplante Bebauung eignet. Das heißt im Klartext, dass Sie als Käufer dafür verantwortlich sind, dass das Grundstück sich zur Bebauung eignet. Häufig empfiehlt es sich dann ein Bodengutachten vor dem Kauf einzuholen, um das Risiko zu begrenzen. Auch das bedeutet weitere Kosten, die Sie möglicherweise nicht einkalkuliert hatten.

Kein Schutz der MaBV beim verdeckten Bauherrenmodell!

Der wichtigste Punkt ist aus unserer Sicht aber die Tatsache, dass beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags im verdeckten Bauherrenmodell der Käufer den Schutz der Makler- und Bauträgerverordnung (kurz MaBV) verliert. Regelmäßig fallen die zu zahlenden Raten nach Baufortschritt zu hoch aus, weil sie nicht an den gesetzlichen Vorgaben der MaBV ausgerichtet sind.

Kurzum: Der Erwerb von Immobilien im verdeckten Bauherrenmodell ist wirtschaftlich für bauunerfahrene Verbraucher äußerst risikoreich, weil eine vertragliche Absicherung der Risiken meistens nicht möglich. Deshalb raten einige Notarkammern davon grundsätzlich ab, beispielsweise die Bayerische Notarkammer.

Sie wollen eine Immobilie kaufen? Sie sind sich aber nicht sicher, ob der Ihnen vorgelegte Vertragsentwurf ein echter Bauträgervertrag ist oder Ihnen stattdessen ein Vertrag nach dem verdeckten Bauherrenmodell untergeschoben werden soll? Lassen Sie sich vor dem Notartermin von uns anwaltlich beraten. Wir vertreten seit Jahren Immobilienkäufer und kennen die möglichen Vertragsfallen. Auch Bauträger versuchen nicht selten den Käufern ungünstige Klauseln im Bauträgervertrag zu verstecken. Auch hierzu beraten wir Sie gerne und sagen Ihnen, wie die Regelungen verbessert und die Risiken für Sie gemindert werden können.

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