Verjährungsbeginn nach Rückgabe des Mietobjektes

Der Fall:

Nach außerordentlicher Kündigung seines Mietvertrages auf Ende September 2012 hat der gewerbliche Mieter dem Vermieter am 9. November 2012 die sofortige Rückgabe der Mietsache angeboten, dies zugleich zum Zweck der Übergabe eines Zugangscodes bezüglich einer durch den Mieter installierten Schließanlage. Eine gemeinsame Übergabe ist nicht zustande gekommen. In der Folgezeit hat der Vermieter den vertragswidrigen Zustand der Mietsache behauptet. Dann hat er im Juli 2013 den Mieter wegen der angeblichen Verschlechterung der Mietsache auf Leistung von Schadenersatz in Höhe von über 95.000 € verklagt. Nach einem erstinstanzlichen Obsiegen des Vermieters hat der Mieter Berufung eingelegt.

Die Entscheidung:

Die Berufung wurde durch das OLG Brandenburg – richtigerweise – ohne Umschweife zurückgewiesen: Zunächst hat das Gericht ausgeführt, dass etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Verschlechterung des Mietobjektes der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 BGB unterliegen. Der Vermieter habe den Eintritt der Verjährung allerdings nicht durch eine rechtzeitige Klageerhebung verhindert.

Denn durch die Verweigerung der Rücknahme der Mietsache gemäß des diesbezüglichen Angebots des Mieters, sei der Vermieter in Annahmeverzug geraten. Der Verzug setzt den Lauf der Verjährungsfrist von § 548 BGB in Gang. Hierzu hat das Gericht ausgeführt, dass der Verjährungsbeginn nach dem Wortlaut der Vorschrift mit dem Rückerhalt der Mietsache beim Vermieter einsetzt. Der Vermieter dürfe aber den Verjährungsbeginn nicht verhindern, also nicht den gesetzgeberischen Zweck von § 548 zunichtemachen, indem er die Rücknahme des ihm angebotenen Mietobjektes verweigert. – Durch das Berufungsgericht wurde die Revision zugelassen, weil dem Bundesgerichtshof diese praxisrelevante Rechtsfrage noch nicht zur Entscheidung vorgelegt wurde.

Anmerkung:

Die Verjährung potentieller Ansprüche wegen der Verschlechterung der Mietsache hätte durch den Vermieter ohne Weiteres durch die frühzeitige Aufnahme von Verhandlungen mit dem Mieter gemäß § 203 BGB gehemmt werden können; ausreichend wäre für den Vermieter auch ein – zumindest zeitlich befristeter – Verjährungsverzicht des Mieters gewesen.

(OLG Brandenburg, Urteil vom 19. Juni 2018 – Az.: 3 U 72/17)