Verjährungsfalle bei Ende des Mietvertrags

Nach Ende des Mietverhältnisses sieht § 548 BGB für bestimmte Ansprüche eine extrem kurze Verjährungsfrist von nur 6 Monaten vor. Sowohl für Vermieter, als auch für Mieter besteht die Gefahr, in die Verjährungsfalle zu geraten.

Welche Ansprüche sind von der kurzen Verjährung erfasst?

Auf Vermieterseite sind alle Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache erfasst. Dazu gehören insbesondere Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen durch den Mieter, unterlassener Schönheitsreparaturen und unterlassenem Rückbau bzw. Beseitigung baulicher Veränderungen.

Nicht erfasst ist der Anspruch auf Rückgabe der Wohnung und der Anspruch auf Zahlung der Miete, welche der Regelverjährung unterliegen.

Ein besonderes Problem für den Vermieter folgt daraus, dass der Anspruch auf Zahlung von Geld bei bestimmten Ansprüchen erst nach erfolgloser Aufforderung des Mieters zur Beseitigung des Schadens entsteht. Hierfür ist dem Mieter eine angemessene Frist zu setzen, es sei denn, dieser verweigert von vornherein die Beseitigung des Schadens. Das kann zu dem kuriosen Ergebnis führen, dass der Schadensersatzanspruch bereits verjährt ist, bevor er überhaupt entstanden ist. 

Der BGH hat mit Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17, entschieden, dass es dann keiner Fristsetzung bedarf, wenn es sich um Schäden handelt, die über die normale Abnutzung hinausgehen (Verletzung von Obhutspflichten). Der Vermieter kann dann frei wählen, ob er den Mieter zur Nachbesserung auffordert oder Schadensersatz in Geld verlangt. 

Die Fristsetzung ist jedoch nach wie vor erforderlich, wenn der Mieter vertraglichen Hauptleistungspflichten nicht nachkommt. Das ist dann der Fall, wenn er ihm obliegende, fällige Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen hat. Die in der Praxis schwierige Abgrenzung zwischen Gebrauchsspuren und Substanzverletzungen wird damit in Zukunft noch relevanter werden.

Auf Mieterseite unterliegen der kurzen Verjährung Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und Ansprüche auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Der kurzen Verjährung kommt auf Mieterseite zwar nicht die praktische Bedeutung wie auf Vermieterseite zu, allerdings gibt es auch hier bedeutende Fallgruppen.

Kommt der Vermieter mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug, kann der Mieter diese selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Diese Schadensersatzansprüche unterliegen der kurzen Verjährung. Dazu zählen auch Sachverständigen- und Rechtsanwaltsgebühren sowie Hotelkosten für die Unterbringung während der Mangelbeseitigung.

Die kurze Verjährung gilt auch für Bereicherungs- und Schadensersatzansprüche, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen erbracht hat. Das gleiche gilt auch für zu Unrecht erbrachte Zahlungen aufgrund einer unwirksamen Abgeltungs-/Quotenklausel für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

Wann beginnt die Verjährungsfrist?

Der Beginn der Verjährungsfrist ist für Vermieter und Mieter unterschiedlich geregelt. Dabei stellt § 548 BGB eine Sonderregelung gegenüber den allgemeinen Verjährungsregelungen dar, sodass abweichend von § 200 BGB die Verjährungsfrist schon vor Entstehung des Anspruchs zu laufen beginnen und sogar vor Entstehung des Anspruchs ablaufen kann.

Für den Vermieter beginnt die Verjährungsfrist mit dem Rückerhalt der Mietsache. Rückerhalt bedeutet, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Untersuchung der Mieträume haben muss und dass der Mieter keine Einwirkungsmöglichkeiten mehr haben darf.

Auf die Erfüllung der sonstigen Rückgabepflichten wie z. B. vollständige Räumung, kommt es nicht an. Auch kommt es nicht auf das vertragliche Ende des Mietvertrages an.

Für den Mieter hingegen beginnt die Verjährungsfrist mit Ende des Mietverhältnisses. Maßgeblich ist also das rechtliche Ende des Vertrages und nicht Rückgabe und Räumung. Auch die Gewährung einer Räumungsfrist nach §§ 721, 794 a ZPO oder von Vollstreckungsschutz gem. § 765 a ZPO führt nicht zu einer Verschiebung des Fristbeginns.

Kann die Verjährungsfrist verlängert werden?

Hier ist zu unterscheiden. Eine Verlängerung der Verjährungsfrist durch eine Klausel in einem Formularmietvertrag ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, da dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (BGH, Urt. v. 08.11.2017, Az.: VIII ZR 13/17). Dies gilt auch dann, wenn spiegelbildlich auch die Frist für die Verjährung von Aufwendungsersatzansprüchen des Mieters verlängert wurde.

Droht der Ablauf der Verjährungsfrist, können Vermieter und Mieter einen Verzicht auf die Einrede der Verjährung individuell vereinbaren. Hierzu wird oftmals Bereitschaft bestehen, um zu vermeiden, dass allein zur Hemmung der Verjährung Klage eingereicht wird.

Verlängert sich die Frist, wenn der Mieter verschwunden ist?

Weigert sich der Mieter die neue Adresse bekannt zu geben, meldet er sich oftmals auch nicht beim Einwohnermeldeamt um. Für den Vermieter ergeben sich daraus erhebliche Schwierigkeiten, die neue Adresse des Mieters zu ermitteln. Dies kann zwar dazu führen, dass eine Fristsetzung für die Beseitigung der Schäden entbehrlich ist, da der Mieter mit seinem Verhalten zu verstehen gibt, dass er dazu nicht bereit ist.

Die Kenntnis der neuen Adresse ist aber keine Voraussetzung für den Beginn der Verjährungsfrist (LG Bielefeld, Beschluss vom 30.06.2014, Az.: 22 S 100/14). Ist der Aufenthalt des ehemaligen Mieters nicht zu ermitteln, muss ggf. die Klage im Wege der öffentlichen Zustellung erhoben werden.

Was tun, wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist?

Auch wenn die Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist, sind die Ansprüche nicht immer verloren. Hat der Mieter eine Kaution geleistet, kann der Vermieter ggf. mit dieser aufrechnen. 

Der BGH hat mit Urteil vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17, entschieden, dass sich der Verimieter nach der Beendigung des Mietvertrages auch hinsichtlich bestrittener Ansprüche aus der Kaution durch Aufrechnung befriedigen kann. Eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen ist möglich, wenn diese bereits zu einem Zeitpunkt hätte erfolgen können, in dem der Anspruch noch nicht verjährt war. 

Die Aufrechnung setzt jedoch voraus, dass sich gleichartige Ansprüche in unverjährter Zeit gegenüberstanden. In den Fällen, in denen der Vermieter den Mieter zunächst zur Beseitigung des Schadens auffordern muss, ist der Anspruch zunächst nicht gleichartig mit dem auf eine Geldzahlung gerichteten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Erst wenn sich Anspruch des Vermieters in einen Anspruch auf Geldzahlung gewandelt hat, kann aufgerechnet werden. Das ist dann der Fall, wenn dem Mieter erfolglos Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt wurde, oder eine Fristsetzung entbehrlich war. Auch ist eine konkrete Schadensaufstellung des Vermieters in unverjährter Zeit erforderlich.

Tipp für Vermieter: Fordern Sie auf jeden Fall den Mieter unter Fristsetzung unverzüglich nach Rückerhalt der Mietsache zur Beseitigung der Schäden auf. Sollte die Verjährungsfrist bereits abgelaufen sein, sollte trotzdem noch die Aufrechnung mit der Kaution erklärt werden. 

Veräußerung der Mietsache, Vertragsübernahme

Bei der Veräußerung der Mietsache gilt das sog. Fälligkeitsprinzip. Alle Ansprüche, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, stehen dem Veräußerer zu, Ansprüche, die danach fällig werden, stehen dem Erwerber zu.

Hieraus folgt, dass Ansprüche des Mieters gegen den alten Vermieter verjähren können, ohne dass die Wohnung zurückgegeben wurde. Maßgeblich für den Beginn der Verjährungsfrist ist die sichere Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Vermieters im Grundbuch (BGH, Urt. v. 28.05.2008, Az.: VIII ZR 133/07). Ebenso verjähren die Ersatzansprüche des ausgeschiedenen Vermieters.

Auch bei einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme, gleich ob auf Vermieter- oder Mieterseite, oder bei einer Wohnungszuweisung durch das Familiengericht im Rahmen der Ehescheidung, beginnt die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB zu laufen.

Heinrich von Knorre

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht