Versteckte Garantiehaftung im Immobilienkaufvertrag - eine teure Falle !

Versteckte Garantiehaftung im Immobilienkaufvertrag – eine teure Falle!

Standardmäßig wird in Immobilienkaufverträgen in der Regel ein sog. Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das heißt, dass der Veräußerer nur noch bei Vorsatz und Arglist gegenüber dem Erwerber haftet, sofern sich nach Vertragsschluss herausstellt, dass Mängel vorhanden sind. Mithin ist eine Haftung des Veräußerers nur sehr schwer und selten herbeizuführen, da insb. die Voraussetzungen der Arglist sehr schwer zu beweisen sind in einem etwaigen Rechtsstreit über nachträgliche Mangelgewährleistungsrechte des Erwerbers.

Anders verhält es sich aber wenn – was zunehmend passiert – eine sog. Garantie des Veräußerers Einzug in die notarielle Kaufvertragsurkunde findet. Dann entsteht eine Haftung regelmäßig sozusagen separat (zusätzlich) auf Basis eben dieser Garantieerklärung und der standardmäßige Haftungsausschluss, hilft dem Veräußerer nicht mehr weiter.

Eine solche Garantie mit hierauf stützbaren Schadensansprüchen des Erwerbers wird angenommen, wenn bspw. eine Mietaufstellung als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommen wird. Der Veräußerer garantiert hierdurch nämlich zumeist, dass die Mieterliste ihre Richtigkeit hat und die Haftung für die dortigen Angaben vom Veräußerer übernommen werden. 

Die höchstrichterliche Rechtsprechung ist sich darüber einig, dass Angaben in einer Mieterliste zumindest eine sog. vereinbarte Beschaffenheitserklärung darstellen, auf die sich ein Gewährleistungsausschluss sodann nicht erstreckt. Insofern handelt es sich entweder um eine vereinbarte Beschaffenheit oder sogar – je nach Formulierung und Ausgestaltung des Kaufvertrages – zudem um eine Garantie nebst zusätzlicher Haftung. Die Rechtsprechung geht noch weiter, indem aus einer Mietaufstellung auch gefolgert wird, dass eine Gewährsübernahme ebenso bzgl. des tatsächlichen Vorhandenseins sowie der baurechtlichen Zulässigkeit der Räumlichkeiten und auch der zulässigen Vermietung bestehe. Erst Recht, wenn es sich um reine Investitions- und Renditeobjekte handelt, sofern die Bewertung und Kalkulation des Kaufpreises – wie regelmäßig – sich orientiert, an der vermietbaren Fläche und Anzahl der Wohn-/Geschäftseinheiten, die vermietet werden können.

Sofern der Erwerber also später erst feststellt, dass (teilweise) keine Baugenehmigung vorliegt und damit bestimmte Teile des Objekts gar nicht vermietbar sind im rechtlichen Sinne, besteht ein Minderungsanspruch in nicht unerheblicher Höhe des Kaufpreises. Gleiches gilt, sofern nachträglich nennenswerte Flächenabweichungen festgestellt werden. Ebenso, sofern eine Nachgenehmigung zwar möglich, aber teuer und aufwendig ist. 

Der Minderungs- und Schadensersatzanspruch kann sogar bis hin zum Anspruch auf Rückabwicklung zuzüglich Schadensersatz gehen.

Derartige Sachverhalte nehmen zu! Insb. in Zeiten steigender Zins- und Sanierungskosten, versuchen einige Erwerber natürlich alles, die Nadel im Heuhaufen zu finden, die dafür sorgt, dass sie ein zu Investitionszwecken erworbenes Objekts wieder loswerden oder zumindest nachträglich viel Geld zurückerhalten, indem der Kaufpreis gemindert wird.

Daher geben wir immer den Ratschlag:
Lassen Sie sich bereits vor Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrages anwaltlich beraten. Diese Beratung im Vorfeld ist deutlich kostengünstiger, als ein Rechtsstreit nach Unterzeichnung, in dem Sie womöglich auch nur wenig Aussicht auf Erfolg haben, sollten Sie sich wissend oder unwissend einer solcher Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie unterworfen haben. Sofern Ihnen der Fehler bereits unterlaufen ist, beauftragen Sie ebenso einen Fachanwalt, der Ihnen sodann dabei hilft, die Angelegenheit so kostengünstig und bestenfall außergerichtlich zu lösen und zu klären. In seltenen Fällen findet dieser sodann für Sie die Lösung im Heuhaufen.