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WEG-Beiräte haften bei Fehlern mit ihrem gesamten Vermögen
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Dem Beirat einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) gehören auch die Vermieter an. Sie überprüfen die Arbeit des Hausverwalters. De facto ist das Gremium die Interessenvertretung der Mieteigentümer. Obschon die Beiratsmitglieder ehrenamtlich arbeiten, haften sie für Fehler. Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi von der Wiesbadener Kanzlei Cäsar-Preller sagt: „Sorgfalt ist natürlich wichtig, es kann indes auch hilfreich sein, eine Versicherung abzuschließen, um das Haftungsrisiko zu begrenzen.“
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Aufgaben des Beirats. Rechtsanwalt Sebastian Rosenbusch-Bansi: „Laut Paragraph 29 hat der Beirat den Verwalter zu unterstützen, des Weiteren muss er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen.“
Er muss also Einnahmen und Ausgaben ebenso wie die Instandhaltungsrücklagen im Auge behalten, Kostenvoranschläge einschätzen und die Auswahl von Dienstleistern durch den Verwalter beurteilen. Rechtsanwalt Rosenbusch-Bansi: „Der Beirat muss hier sorgfältig vorgehen. Wenn ein Beirat nachlässig ist, kann er für Schäden in Haftung genommen werden.“
Oftmals gehen Beiräte über ihre gesetzlichen Verpflichtungen hinaus und nehmen viele Aufgaben wahr. Somit steigt freilich das Risiko, für Fehler haftbar gemacht zu werden. Wenn etwa ein Verwalter Sanierungsarbeiten bezahlt, obwohl die beauftragte Firma noch keine Leistung erbracht hat, kann der Beirat in die Verantwortung genommen werden. Rechtsanwalt Rosenbusch-Bansi: „Das gilt auch für überteuerte Rechnungen und vom Beirat abgesegnete Angebote. Der Beirat fungiert als Treuhänder für die Finanzen der Gemeinschaft. „
Sofern Beiratsmitgliedern Versäumnisse nachzuweisen sind, die innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren liegen, haften sie mit ihrem gesamten Vermögen. Rechtsanwalt Rosenbusch-Bansi erklärt: „Das Gremium haftet gesamtschuldnerisch – hier gilt: Einer für alle. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, sich vor Schadenersatzansprüchen zu schützen. Zum einen ist da die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Ein Mitglied kann den Vertrag für den gesamten Beirat abschließen, oder der Verwalter unterschreibt im Namen der Eigentümergemeinschaft. Sollte die WEG eine Versicherung verweigern, ist es ratsam, dass einzelne Mitglieder sich privat versichern.“
Die Deckungssumme hängt vom Volumen des Wirtschaftsplans für die Anlage ab. Oft beläuft sie sich auf das Doppelte des Geschäftsplans. Rechtsanwalt Rosenbusch-Bansi rät: „Wenn Zweifel bestehen, sollte sie höher sein.“
Eine weitere Art der Vorsorge kann die Beschränkung des Engagements sein. Sebastian Rosenbusch-Bansi empfiehlt: „Das Engagement sollte nicht weit über den gesetzlich abgesteckten Rahmen hinausgehen. Denn viele Risiken schlummern gerade in Bereichen, die oft von engagierten Beiräten übernommen werden. Da entsteht dann ein schnell ein Haftungsanspruch. Solche Tätigkeiten sollten aufs Genaueste geregelt werden. Eine geeignete Formulierung könnte lauten: „Die Eigentümergemeinschaft ermächtigt Beirat M., die Sanierungsarbeiten im Haus zu überwachen und abzunehmen.“ In komplizierten Fällen sollten auf Kosten der WEG Gutachter hinzugezogen werden können.“
Die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, die Haftung des Beirats einzuschränken, sowohl für einzelne Mitglieder als auch für das einzelne Gremium. Im Regelfall kann ein solcher Ausschluss nur im Voraus und für einzelne Tätigkeiten vereinbart werden.
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